貸過款的同學,想必知道目前主流的房貸還款方式有兩種——等額本息和等額本金。
簡單點來講,等額本息是每個月還款一樣;等額本金是每個月還一樣的本金,但利息不同。
現(xiàn)在以100萬貸款,6.55%利率,20年還款為例。
等額本息,還款100W本金,還利息796447.27
等額本金,還款100W本金,還利息657729.17
如此很多人覺得一目了然,等額本金比等額本息劃算,要少還利息:796447.27-657729.17,差不多13.8W呢!
但事實是不是這樣呢?俗話說得好啊,買的沒有賣的精……這里面其實存了一個陷阱,說得高大上一點兒呢,叫做復利現(xiàn)值,說得白一點呢,其實就是:時間也是錢??!
這么解釋大家就明白了,同樣是20年還完房貸,等額本金在第一年12期共計還出113998.96
等額本息在第一年還出89822.4
等額本金多還:24176
19年后,這筆錢是多少呢?5%計算復利(很低了?。@個系數(shù)是2.52:
所以呢,等額本金:288069
等額本息:226352
相差:61717
好,看明白了嗎?
認為等額本金還的利息少很多的,都是按照上面那個數(shù)字算出來的,沒有計算因為一開始多還而可能產(chǎn)生的那部分利息。
實際上等額本金沒有看起來那么上算……
所以這個要完全算清楚,就要運用一下復利現(xiàn)值,也就是計算一下,在20年里,還掉的錢,換算到現(xiàn)在的話,相當于多少錢?
依然用6.55%的貸款利率,和5%的復利利息計算。
等額本金,相當于:111.9W
等額本息,相當于:113.4W
是的,依然是等額本息多,但肯定沒有一眼看上去那么多……
而這是用5%算的,如果用超過了貸款利率的復利來計算,比如7%
那么,沒錯哦,神奇的復利效應,將使得等額本息比等額本金更上算。
在7%的情況下,等額本息的現(xiàn)值其實比等額本金要少1W呢!
所以情況就是這樣,如果你有一筆貸款,如果你還有一筆現(xiàn)金,如果收益將會超過貸款利率的話,實際上等額本息更劃算。
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