這種給鄭州新市民及大學(xué)生貸款利息優(yōu)惠的購房政策能夠拯救鄭州樓市嗎?

筆者認(rèn)為,給年輕人買房降利率這種政策無法拯救鄭州樓市

在此之前,鄭州市發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的通知》,從支持合理住房需求、改善住房供給、加大信貸融資支持、推進(jìn)安置房建設(shè)和轉(zhuǎn)化、優(yōu)化房地產(chǎn)市場環(huán)境等多個(gè)方面提出促進(jìn)鄭州市房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的措施。

鄭十九條的出臺(tái),使一部分開發(fā)商恢復(fù)了些許生氣,但還有許多開發(fā)商仍在無力掙扎。

很多地產(chǎn)人更是“被放假”了3個(gè)月。

這事兒,還得從2014年說起。

2014年,正值鄭州城改大潮興盛,從空中俯瞰鄭州,到處都在動(dòng)土施工。隨著碧桂園、恒大等外地房企巨頭的涌入瞬間點(diǎn)燃了鄭州的樓市熱情。隨著“樓王”的不斷誕生鄭州樓市供求井噴。

難道鄭州樓市是從2014年火爆到2021年嗎?

當(dāng)然不是。

在2016年鄭州樓市曾經(jīng)涼過。

2016年10月,鄭州重提“四限令”——限購、限貸、限價(jià)、限售四管齊下。鄭州樓市在經(jīng)歷了短暫的調(diào)整后熱情依舊,成交量甚至遠(yuǎn)超2014年的歷史高位。

2018年價(jià)增量價(jià)的鄭州樓市終于進(jìn)入了價(jià)格橫盤狀態(tài)。

年輕人買房的需求

從2014年起,無數(shù)房產(chǎn)人士都給鄭州這座城市算過一筆賬:每年吸引大學(xué)生20萬留在鄭州,這些留鄭大學(xué)生如果3年內(nèi)買房,需求總量預(yù)計(jì)超過1000萬平方米;如果政策還鼓勵(lì)外來務(wù)工人員在鄭州買房,那么需求總量也在1000萬平方米上來。

如此一來每年鄭州樓市的購房需求總量都在2000萬平方米左右。

而1200萬人口的鄭州,剛需置業(yè)與剛改置業(yè)足夠?qū)⒋媪糠颗c待開發(fā)商品房總量去化掉。

只要年輕人足夠多,鄭州樓市就可以高枕無憂?

顯然,這個(gè)樓市核心價(jià)值邏輯不成立!

住宅售租比(全鄭州)僅為 49

租售比:是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房價(jià)之間的比值。國際上用來衡量一個(gè)區(qū)域房產(chǎn)運(yùn)行狀況良好的租售比一般界定為1:200到1:300 。如果租售比低于1:300(即1:400,1:500等,按照租售比為每個(gè)月的月租與房屋總價(jià)的比值理解,就是在1:500的情況下,需要500個(gè)月才能收回購房成本),這意味著房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小,房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現(xiàn);而如果高于1:200(即1:100等),表明這一區(qū)域房產(chǎn)投資潛力相對較大,租金回報(bào)率較高,后市看好。

非常高的房價(jià)收入比

所謂房價(jià)收入比,是指住房價(jià)格與城市居民家庭年收入之比。

房價(jià)收入比=每戶住房總價(jià)÷每戶家庭年總收入。

以鄭州年輕人平均月收入5000元為例,小兩口的家庭總收入約為5000*2*12,即12萬元。

鄭州房價(jià)平均值為15000元,100平米的房子需要150萬。

由此得出

鄭州的房價(jià)收入比約為110-150

根據(jù)聯(lián)合國公布的有關(guān)資料,不同國家房價(jià)收入比的離散程度相當(dāng)大。1998年對96個(gè)國家的統(tǒng)計(jì)結(jié)果表明,這些國家的房價(jià)收入比區(qū)間為0.8~30,平均值為8.4、中位數(shù)為6.4。

鄭州的房價(jià)收入比顯然過高!

這就意味著——年輕人無論有沒有置業(yè)需求,都面臨買不起的尷尬境地!

顯然,這個(gè)支撐鄭州樓市的金律在市場購買力面前完全不值一提。

眼下,鄭州樓市巨大的庫存已經(jīng)壓得各開發(fā)商、經(jīng)紀(jì)公司、經(jīng)紀(jì)人們都喘不過氣來。

高企的房價(jià)更是讓年輕人們直呼買不起!

本次河南樓市的“給留鄭大學(xué)生房貸利率下調(diào),最高不超4.9%”顯然無法成就鄭州樓市。

1.鄭州樓市的調(diào)控政策思路非常明確——只要樓市不見起色,樓市利好堅(jiān)決不停!可惜~這招并不好合,因?yàn)猷嵵輼鞘械暮诵膬r(jià)值已經(jīng)變了。

2.年輕人買房購買力有限,買得起才是王道——只有全方位激活多元化置業(yè)需求,讓房價(jià)回歸合理才能去庫存,才能將鄭州樓市從ICU病房中托出來。