提前還80萬(wàn)少還利息111萬(wàn)
提前還貸省利息
李女士在2019年買了第二套房,銀行最終審批的利率是6.2%,貸款金額186萬(wàn)元,期限25年,還款方式是等額本息,月供11700余元。今年李女士細(xì)查銀行明細(xì)發(fā)現(xiàn),原來(lái)月供里利息占了8000多元,本金也就3000元左右,還了三年本金只少了10萬(wàn)元??粗吭赂哳~的利息,再想想買基金和股票的虧損以及日益下降的定存利率,李女士決定申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。
在提前還掉80萬(wàn)元后,李女士的還款計(jì)劃表顯示,房貸利息少了111萬(wàn)元。興奮不已的她在社交平臺(tái)上分享了這份喜悅:“提前還了80萬(wàn)房貸,利息少了111萬(wàn),這不比理財(cái)賺錢?”她計(jì)劃再加把勁攢錢,爭(zhēng)取明年把剩余的本金都還了,“徹底解脫”。
央行數(shù)據(jù)顯示,今年2月、4月居民中長(zhǎng)期貸款出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng),為2007年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)唯二兩次。這說明居民按揭貸款的償還量已經(jīng)高于了新增按揭貸款量。方正證券研報(bào)指出,居民提前償還房貸的能力來(lái)自儲(chǔ)蓄率處于高位。疫情沖擊下,經(jīng)濟(jì)疲弱,居民收入承壓,照理是沒有余力提前償還房貸的。但是因?yàn)榫用裣M(fèi)下行的更快,這使得居民的儲(chǔ)蓄率持續(xù)處于高位。疫情反復(fù),居民對(duì)未來(lái)經(jīng)濟(jì)信心和收入增長(zhǎng)預(yù)期減弱,防風(fēng)險(xiǎn)的訴求提升,從而增加了儲(chǔ)蓄。儲(chǔ)蓄率處于高位,居民償還房貸的能力增加。
“居民提前償還房貸意愿提升是因?yàn)榈惋L(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)收益率降低,而按揭利率剛性偏高?!狈秸C券固收分析師張偉指出,今年以來(lái),作為存款替代產(chǎn)品的貨基收益率和理財(cái)收益率也逐步下行。截至4月11日,全市場(chǎng)理財(cái)產(chǎn)品收益率為2.8%,回落至3%以下。面對(duì)5.5%的住房貸款加權(quán)平均利率,資產(chǎn)收益率和負(fù)債成本率的缺口不斷擴(kuò)大,居民提前償還房貸的意愿提升。
房貸利率低于5.7%
提前還貸可能并不劃算
房貸利率比理財(cái)收益率高,提前還貸就一定劃算嗎?方正證券研報(bào)舉例認(rèn)為事實(shí)并非如此。假設(shè)一些居民在2018年10月購(gòu)買了房子,需還100萬(wàn)元商業(yè)貸,貸款年限30年,房貸利率為5.7%。這個(gè)時(shí)點(diǎn)是2016年新一輪房地產(chǎn)上行周期中的按揭利率的絕對(duì)高點(diǎn)。
居民面臨兩種選擇,一是將現(xiàn)金用于一次性還清房貸;二是購(gòu)買理財(cái)產(chǎn)品。如果選擇方案一,通過房貸計(jì)算器算得最后一次性還款(剩余26年)94.94萬(wàn)元,節(jié)省86.14萬(wàn)元的利息。平均每年節(jié)約利息3.31萬(wàn)元。而選擇方案二,以94.94萬(wàn)元用于理財(cái),按當(dāng)前的年化收益率3%~4%的水平計(jì)算,一年的收益能有2.85萬(wàn)~3.8萬(wàn)元。
通過以上案例,方正證券研報(bào)認(rèn)為,當(dāng)理財(cái)收益率為3.5%時(shí),與5.7%的房貸利率提前還款節(jié)省的收益基本打平。這意味著,如果你的理財(cái)收益率比3.5%高或者你的房貸利率比5.7%要低,提前還貸也許并不劃算。
不過,方正證券同時(shí)指出,不能直接對(duì)比房貸利率與理財(cái)收益率,還需要從還款時(shí)間年限、還款方式、已還款期數(shù)等多要素共同評(píng)估。當(dāng)前出現(xiàn)提前還貸的情況也可能說明居民對(duì)于遠(yuǎn)期是否能保證每年3%~4%的理財(cái)收益持懷疑態(tài)度。
不過,業(yè)內(nèi)人士指出,雖然理財(cái)收益率是下行趨勢(shì),但與LPR掛鉤的房貸利率也有下調(diào)空間。當(dāng)前全國(guó)首套房按揭利率下限為4.25%。3月份全國(guó)首套房貸款平均利率為5.28%,首套房貸款利率在理論上還有較大下調(diào)空間。
有人提前還了卻后悔
提前還貸要綜合考量
因?yàn)檎麄€(gè)部門被裁而失去工作的趙先生最近非常糟心。他一直嫌自己的房貸利率太高。去年年末,想著年終獎(jiǎng)馬上要到賬,一筆50萬(wàn)的理財(cái)又馬上到期,他毫不猶豫地選擇了提前還貸。然而,春節(jié)之后,公司每況愈下,說好的年終獎(jiǎng)遲遲不見蹤影,最后連工作都沒了。家里“余糧”已經(jīng)不多,月供還在繼續(xù),趙先生只能馬不停蹄地找工作,有時(shí)一天要奔波好幾個(gè)地方。焦慮疲憊的時(shí)候,他總會(huì)想:“如果去年年底不還那50萬(wàn),現(xiàn)在是不是可以從容許多?”
某國(guó)有大行理財(cái)師陳先生提醒大家,無(wú)論是否選擇提前還貸,每個(gè)家庭都要保持比較充裕的現(xiàn)金流來(lái)應(yīng)對(duì)各種變故,不能因?yàn)槭±?,就把所有閑錢都還了房貸,那只會(huì)讓自己非常被動(dòng)。如果一年內(nèi)有資金需求的按揭者,比如住房裝修等需要大筆開支,提前還款可能不利于家庭的財(cái)務(wù)安排。
此外,還款時(shí)間已經(jīng)較長(zhǎng)的貸款者,因?yàn)樵谫J款期限后期的還款中,大部分都是本金的償還,此時(shí)通過提前還貸達(dá)到節(jié)省利息的作用不大。陳先生認(rèn)為,貸款者采用等額本息還款法還貸,如果已經(jīng)超過了三分之一年限,比如貸了20年,已經(jīng)還了7年以上,提前還貸的意義就不太大了。
提示
提前還貸要預(yù)約
北京地區(qū)普遍不收費(fèi)
不過,也有讀者反映,自己3月份曾在一家全國(guó)性股份銀行的北京分行辦過提前還款。當(dāng)時(shí)貸款經(jīng)理說,要先到網(wǎng)點(diǎn)找他簽字,全款到賬后,15個(gè)工作日左右扣款,一年內(nèi)提前還款有違約金,超過一年就不用了。
提前還貸后,后續(xù)還款會(huì)怎么變呢?據(jù)了解,大部分銀行會(huì)提供兩種選擇,一種是月供不變,縮短年限,一種是年限不變,減少月供。前者節(jié)省的利息會(huì)更多,可以盡早結(jié)束還款;后者則減小了每月供款的壓力,貸款者會(huì)輕松許多。客戶可以根據(jù)自己的實(shí)際情況進(jìn)行選擇。