一項(xiàng)為期10年的信托貸款計劃，在運(yùn)行期間，估值20億元的抵押物被查封折價拍賣，且4次流拍。對上海中融-上海星城置業(yè)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款集合資金信托計劃（以下簡稱“中融星城信托計劃”）的債權(quán)人而言，這顯然不是一個好消息。
中融星城信托計劃成立于2012年11月，期限為10年，中融信托共募集了11.15億元，并以信托貸款方式借貸給上海星城置業(yè)有限公司（以下簡稱“星城置業(yè)”），用來歸還銀行貸款和星城國際裝潢改造等費(fèi)用。
2015年2月，信托計劃成立2年零3個月時，中融信托向上海市第三中級人民法院申請查封了抵押物——上海星城國際大廈地下 3層至地上 4層共62099.87平方米物業(yè)，并先后4次進(jìn)行拍賣，不過均流拍。
從2000年開工建設(shè)，這棟位于上海市朝陽區(qū)酒仙橋路甲10號包括了商業(yè)、公寓和寫字樓的綜合體項(xiàng)目，歷經(jīng)數(shù)次易主、債務(wù)纏身以及司法訴訟。
2012年商場停業(yè)改造中停工，一直持續(xù)至今。
星城置業(yè)及其開發(fā)的星城國際項(xiàng)目可謂系出名門，最初為上海國企背景的上市企業(yè)京東方與馬來西亞華商章金福合作開發(fā)項(xiàng)目，從2007年京東方轉(zhuǎn)讓全部股權(quán)后，星城置業(yè)實(shí)際控制人多次變更，最終滑落深淵。
就星城國際大廈各種糾紛及11億元信托融資潛在的償付風(fēng)險等相關(guān)問題，經(jīng)濟(jì)觀察報多次采訪星城置業(yè)多個部門和中融信托多位高管，幾方均未給出明確的答復(fù)。
11億元信托貸款
9月12日，深秋的上海格外涼爽，從地鐵14號線將臺路站向北幾百米，酒仙橋路和萬紅路交叉口東南角便是星城國際大廈，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去，這棟環(huán)形圍裙大樓格外顯眼，其4層以上為寫字樓和公寓，大部分已經(jīng)住滿。
星城國際1層到4層為商業(yè)，原為2007年開業(yè)的純本百貨商場，2012年中，由于經(jīng)營不善，純本百貨計劃與第三方合作將商場業(yè)態(tài)從百貨改造成黃金珠寶，隨即停業(yè)改造，隨后項(xiàng)目爛尾至今。除了部分快餐和金融機(jī)構(gòu)正常開業(yè)外，其余空間均被查封。
當(dāng)日早晨，商場兩個大門封閉，內(nèi)部被查封物業(yè)由隔板圍擋，地下停車場有少量車輛停放。
背靠望京、緊鄰798藝術(shù)區(qū)和機(jī)場高速，周邊云集多家國內(nèi)國際知名高科技、互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，星城國際本可以補(bǔ)充這一區(qū)域的商業(yè)空間，但在數(shù)次易主后，它劃出一道讓人意想不到的軌跡。
資料顯示，目前星城置業(yè)實(shí)際控制人為石健平和李世亮，在2010年前后，通過收購兩家法人股東全部股權(quán)控股星城置業(yè)，星城國際大廈除了部分商業(yè)和寫字樓外，大部分項(xiàng)目早在2007年前售完。
2012年，因重新改造和銀行貸款到期，星城國際面臨著較大的資金壓力，當(dāng)年8月，在泰遠(yuǎn)嘉業(yè)（上海）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理魏俊玲牽線下，星城置業(yè)與中融信托進(jìn)行多次接觸和交流，經(jīng)過近3個月的談判，雙方達(dá)成一個11億元信托貸款融資計劃。
2012年11月，中融星城信托計劃正式成立，共募集了11.15億元，信托存續(xù)期為10年，分為兩種類型，A類每一年贖回開放一次，利率為8.5%到10.5%左右，B類每兩年贖回開放一次，利率為9%到11%左右。
該信托計劃書顯示，抵押物為星城國際大廈地下3層、地上4層共62099.97平方米經(jīng)營性商業(yè)物業(yè)，2012年9月評估價為20.6億元，抵押率為53.4%。星城置業(yè)子公司上海閏拓投資以40%股權(quán)做擔(dān)保。
按照星城置業(yè)與純本百貨簽訂的租賃協(xié)議，信托計劃執(zhí)行期間，星城置業(yè)可獲得23.17億元租金收入。另外，李世亮在貴州有三座煤礦，預(yù)計投產(chǎn)后每年凈利潤不低于6億元。
從抵押物和償付能力看，該信托計劃似乎不存在太大風(fēng)險。
據(jù)一位參與該信托計劃銷售的金融機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人介紹，中融星城信托原本計劃募集2.2億元，主要用來償還銀行貸款，“但后來雙方談得不錯，信托貸款額度從2.2億元提高到了11億元。”此外，中介人魏俊玲獲得融資總額4%的服務(wù)費(fèi)用。
從2012年11月20日到12月11日，中融信托分三次把募集到的2.73億元、6.52億元和1.9億元共計11.15億元匯入星城置業(yè)設(shè)立在民生銀行(9.310,0.00,0.00%)的共管賬戶中。
2013年底，中融星城信托計劃向投資者發(fā)行了8期之后停止續(xù)存，此后并未發(fā)行新的續(xù)存計劃，不過，中融信托一位客服人員表示，截至2016年第二季度末，該項(xiàng)信托計劃仍在正常執(zhí)行中。
如果該信托計劃仍在正常運(yùn)行中，而中融信托方面又停止續(xù)存，這很可能意味著，隨著2014年底A類信托和2015年底B類信托計劃贖回期先后開放，如果有投資者選擇提前贖回，在沒有新投資者補(bǔ)充的情況下，中融信托已經(jīng)開始為11億元信托兜底。
中途抵押物遭拍賣 資金去向成謎
從2013年底，中融星城信托計劃發(fā)行了8期之后停止續(xù)存，其實(shí)這項(xiàng)信托計劃風(fēng)險已經(jīng)凸顯，這個時間點(diǎn)是首期A類信托產(chǎn)品贖回開放期。上述人士表示，做這類投資，行內(nèi)有句話叫“宜早不宜晚”，相較前期，后期投入風(fēng)險更大。
但種種跡象顯示，事件在向更壞的方向發(fā)展。
2015年2月，距離信托計劃結(jié)束還有7年零9個月，中融信托向上海市第三中級人民法院申請查封抵押物，隨后，法院正式查封了星城國際地下3層、地上4層共計62099.87平方米物業(yè)。
2015年12月，2016年1月、3月和8月，上海市第三中級人民法院先后四次通過淘寶司法拍賣平臺對抵押物進(jìn)行拍賣，起拍價從21.72億元逐步降至17.6億元、14.08億元，但4次拍賣均無人報名參與競拍。
對此，多位資本界人士判斷趨于一致，一方面信托計劃停止續(xù)存，一方面發(fā)行方查封抵押物并進(jìn)行拍賣，存在兩種可能：一種可能是星城置業(yè)違約停止支付本金和利息，中融信托通過拍賣抵押物變現(xiàn)提前結(jié)束計劃；另一種可能是抵押物有多次抵押或權(quán)屬糾紛，中融信托意識到這項(xiàng)計劃存在風(fēng)險。
對此，中融信托和星城置業(yè)方面均未給出答案。