面對(duì)房地產(chǎn)中介滿臉的堆笑，時(shí)代周報(bào)記者咬了咬牙，簽下了一紙買房合同。 這里是深圳市東北角坪山新區(qū)再向東10公里，惠州市惠陽(yáng)區(qū)地界附近。9月25日這天，雙向六車道的龍海一路被生生擠成雙向兩車道。沿路零星的高層建筑與面積廣闊的農(nóng)民房，在漫天塵土里畫面如同海市蜃樓?！ ∧戏降奶鞖庖廊谎谉幔珡纳钲谮s來(lái)的人群仍將這天開(kāi)盤的“壹方天第”的大門圍得水泄不通。美聯(lián)地產(chǎn)的中介潘曉東（化名）對(duì)時(shí)代周報(bào)記者稱，原本800個(gè)認(rèn)籌名額，最終實(shí)際認(rèn)籌的超過(guò)1000人，“有的人交了認(rèn)籌金，還是買不上這里的房”?！ ∫欢纫蛸Y金困難延宕20年的龍海一路，在2016年終于迎來(lái)全面復(fù)工?！ ↓埡Ｒ宦吠ㄟ^(guò)深汕高速連通惠陽(yáng)與坪山新區(qū)。這片土地上，惠州的影子幾乎完全不見(jiàn)，而為深圳所代替。“壹方天第”左近，碧桂園的公園上城用加粗的大字寫道：深圳人的新天地。這是深圳去年提出的“東進(jìn)戰(zhàn)略”與深莞惠一體化在地產(chǎn)上的具體體現(xiàn)。正是在“東進(jìn)戰(zhàn)略”提出后，龍海一路才于今年恢復(fù)施工，預(yù)計(jì)于年底通車?！ ∩钲诳蛶еY金滾滾而來(lái)，也將這個(gè)荒僻鎮(zhèn)子變成了房地產(chǎn)中介的角力場(chǎng)。 他們深諳客戶的類型以及需求。在配套設(shè)施還未成熟就先行進(jìn)入的深圳客，購(gòu)房往往以投資為目的。為了說(shuō)服客戶掏錢，另一名美聯(lián)中介感慨，要學(xué)習(xí)的東西太多。在嚴(yán)打中介擾亂市場(chǎng)行為的背景下，他們發(fā)展出更多樣的技能，打通種種關(guān)節(jié)。他們已不僅是房地產(chǎn)中介，也是更多領(lǐng)域的“中介”?！ ≡谶@個(gè)熱流涌動(dòng)的時(shí)節(jié)，中介們正摩拳擦掌，意欲各施神通?！ ”O(jiān)管日嚴(yán) 火熱的深圳樓市帶動(dòng)了周邊城市惠州、東莞房?jī)r(jià)，甚至在還未貫通的深中通道另一頭，中山市也早有深圳投資客進(jìn)駐。時(shí)代周報(bào)記者在碧桂園公園上城售樓處看到，南山區(qū)均價(jià)已超過(guò)9萬(wàn)元，而素來(lái)被認(rèn)為是郊區(qū)中的郊區(qū)的坪山新區(qū)也已接近5萬(wàn)元?！ 耙粔χ舻幕蓐?yáng)賣1.2萬(wàn)元，你覺(jué)得貴嗎？”潘曉東反問(wèn)?！ ?012年，該地樓市均價(jià)只有5000元/平方米。這原本是一個(gè)惠州郊區(qū)的小鎮(zhèn)，地緣優(yōu)勢(shì)之下，這里的均價(jià)已突破1.2萬(wàn)元/平方米，超過(guò)許多省會(huì)城市。各路中介信誓旦旦地保證，不出兩年，這里將突破2萬(wàn)元大關(guān)?！ 〗丈钲诎l(fā)生的6平方米鴿子籠事件，給“發(fā)燒”的深圳地產(chǎn)業(yè)澆了一頭冷水?！ ≡诎资奁瑓^(qū)的一棟公寓內(nèi)，11套號(hào)稱“6平方米房產(chǎn)”（實(shí)際為10-20平方米），被開(kāi)發(fā)商稱為“中國(guó)空前，深圳絕版”的“精裝極小戶”對(duì)外銷售。9月26日，經(jīng)過(guò)一天的調(diào)查后，深圳市規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布通告稱，這11套房產(chǎn)戶型與規(guī)劃驗(yàn)收竣工圖不符，實(shí)際在售面積12平方米左右（其中1套20平方米左右），超過(guò)部分占用了建筑公攤面積，涉嫌違法改建銷售?！ ≌{(diào)查部門表示，開(kāi)發(fā)商于今年7月分別與鏈家、美聯(lián)、中原、Q房網(wǎng)四家中介公司簽訂了委托銷售協(xié)議。這四家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)在代理銷售中，存在夸大事實(shí)、占道經(jīng)營(yíng)、為涉嫌違法改建行為的房產(chǎn)提供銷售代理等情形，行為涉嫌違法違規(guī)經(jīng)營(yíng)?！ ♂槍?duì)中介擾亂市場(chǎng)行為，監(jiān)管力量近年正在加強(qiáng)。與此相呼應(yīng)，近日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展改革委、工業(yè)和信息化部、人民銀行、稅務(wù)總局、工商總局、銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)中介管理促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展的意見(jiàn)》（下稱“《意見(jiàn)》”）?！兑庖?jiàn)》對(duì)中介與金融機(jī)構(gòu)勾結(jié)、虛假房源、中介收費(fèi)不規(guī)范不透明等行業(yè)沉疴進(jìn)行了規(guī)范?！ ∮捎诜?jī)r(jià)陡高，一些購(gòu)房者曾追求首付貸以暫時(shí)解決購(gòu)房難題，但首付貸會(huì)給金融穩(wěn)定造成風(fēng)險(xiǎn)。《意見(jiàn)》指出，中介機(jī)構(gòu)不得提供或與其他機(jī)構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機(jī)構(gòu)收取或變相收取返傭等費(fèi)用。金融機(jī)構(gòu)不得與未在房地產(chǎn)主管部門備案的中介機(jī)構(gòu)合作提供金融服務(wù)?！ r(shí)代周報(bào)記者走訪多家中介門店獲悉，“首付貸”作為中介曾經(jīng)推行的項(xiàng)目已不復(fù)存在。廣州黃埔鏈家地產(chǎn)門店的銷售李靜（化名）告訴時(shí)代周報(bào)記者，過(guò)去通過(guò)“首付貸”，購(gòu)房者可以貸款九成，只付一成甚至更低的首付。但現(xiàn)在只能通過(guò)“其他方法”獲得操作空間。 灰色地帶 時(shí)代周報(bào)記者走訪位于深圳科技園的一家“家家順”門店。記者自稱目前手頭只有30萬(wàn)元現(xiàn)金，希望能買到一套首付需50萬(wàn)的房子。一位中介向記者介紹，資金差20萬(wàn)元確有難處，只能通過(guò)抵押一套房產(chǎn)，從銀行貸消費(fèi)貸款。他透露，“手續(xù)可以很快搞定”?！ ∵@是目前解決首付問(wèn)題相對(duì)合法的方式。鏈家地產(chǎn)中介李靜告訴記者，如果差額在三五萬(wàn)元，可以通過(guò)抬高估值的手段，降低首付比例。他透露，“可以做高一套房子的估值，因?yàn)橘J款額度是根據(jù)估值來(lái)的，所以估值越高，能貸款的比例就越高，首付也就越少。”但他同時(shí)也介紹，估值與交易價(jià)格不可能上浮太多，所以如果資金缺口太大，還是推薦買便宜些的房子?！ ∷逊烤W(wǎng)編輯吳帥（化名）告訴記者，二手房市場(chǎng)同樣存在這種情況，客戶可與賣方業(yè)主商量，只要業(yè)主把合同中的價(jià)格寫高一些，首付價(jià)格相應(yīng)就可以降低?！ ∩鲜黾壹翼?shù)N售還向記者介紹，中介機(jī)構(gòu)都會(huì)認(rèn)識(shí)一些民間借貸機(jī)構(gòu)，可以提供高息貸款供首付暫時(shí)不足的購(gòu)房者填補(bǔ)資金缺口，“利息大約是一分，期限是三年”。另一種渠道是，開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者墊付資金購(gòu)房，利息與民間借貸相差無(wú)幾。 時(shí)代周報(bào)記者向潘曉東詢問(wèn)，如果沒(méi)有廣州戶口，又未交滿三年社保，在廣州如何購(gòu)房。他向記者介紹，只要在廣州交社保，“社保記錄不是問(wèn)題”。而購(gòu)房需要的收入證明，有些中介甚至可以出具假的證明?！ ≈劣趹?yīng)對(duì)限購(gòu)需要的“假離婚”，廣州一名中介告訴記者，以前民政局旁有許多辦假離婚證的作坊，廣州現(xiàn)在“查得嚴(yán)，不讓用”。但他提供了一條不用真離婚的“途徑”：到外省辦離婚手續(xù)，拿回來(lái)用?！ 〖级嗖粔荷怼 ≡谥薪樾袠I(yè)打滾了七年的潘曉東其實(shí)是一名85后。 2014年，他將舊房賣掉，以5萬(wàn)元/平的價(jià)格置業(yè)深圳前海，今年該樓盤均價(jià)已超過(guò)10萬(wàn)元，他在惠州也有數(shù)套房產(chǎn)。他笑著說(shuō)：“這幾年，房地產(chǎn)中介的日子確實(shí)比較好過(guò)”。 對(duì)潘曉東這樣的資深中介來(lái)說(shuō)，中介費(fèi)并非收入的大頭，“公司收一成中介費(fèi)，我們?cè)谄渲性偬崛?0%，其實(shí)并不多”。他透露，一些“小的中介公司”可能會(huì)走“私單”，即賣方與中介個(gè)人私自協(xié)商抬高價(jià)格，他向記者舉例，“比如一套房子業(yè)主想賣700萬(wàn)，中介掛出去的價(jià)格是730萬(wàn)，這多出來(lái)的30萬(wàn)由業(yè)主和中介個(gè)人分成，業(yè)主還會(huì)為中介賣房賣得貴，給中介一些酬勞。”他表示，這種欺騙購(gòu)房者的模式并不可持續(xù)，如果購(gòu)房者知情，中介的聲譽(yù)會(huì)蕩然無(wú)存。大的中介公司大多已經(jīng)摒棄此種方式?！ ∈杖氲拇箢^來(lái)自于炒房，優(yōu)勢(shì)則在于內(nèi)部信息、內(nèi)部?jī)r(jià)格和內(nèi)部渠道。潘曉光今年花3萬(wàn)元向銀行借了30萬(wàn)元先息后本的貸款，結(jié)合手頭資金交了三套新房的首付，并很快賣出一套。“賣一套，30萬(wàn)就賺回來(lái)了。”對(duì)資深中介來(lái)說(shuō)，即使還沒(méi)到交易許可期限，房屋也可以走內(nèi)部渠道，很快交易掉?！ 爸薪槭嵌嗝媸?，最精通房地產(chǎn)市場(chǎng)，其他包括溝通技巧、心理學(xué)、金融、政策，都要涉獵?！彼硎?，這些技能都是在與業(yè)主、客戶打交道中慢慢領(lǐng)悟到的，并沒(méi)有經(jīng)過(guò)特別的培訓(xùn)?！ 〉薪闄C(jī)構(gòu)正逐漸走向?qū)I(yè)化。吳帥透露，在搜房網(wǎng)內(nèi)部有一個(gè)金融集團(tuán)，專門與銀行對(duì)接贖房、契稅、期稅等業(yè)務(wù)。他告訴記者，目前搜房網(wǎng)正在給各部門人員分配銷售業(yè)務(wù)—包括媒體部門，但金融集團(tuán)則較為特殊，“他們不賣房，而且學(xué)歷比普通中介高，都是本科、研究生財(cái)經(jīng)專業(yè)畢業(yè)的”。 潘曉光也表現(xiàn)出對(duì)政策規(guī)劃的熟稔和專業(yè)。“以后這里就會(huì)是深圳的戰(zhàn)場(chǎng)”，他看了看腳下的土地，“地鐵13號(hào)線會(huì)經(jīng)過(guò)這里，修到惠州南站，這部分是深圳政府掏錢，不是惠州掏錢。你想想，政府投資2000億元建龍華，龍華現(xiàn)在是什么樣？投資4000億元建前海自貿(mào)區(qū)，前?，F(xiàn)在什么樣？而深圳政府在坪山要投資5600億元，坪山以后一定會(huì)很厲害?！薄 ∨藭怨膺€勸說(shuō)記者購(gòu)買大戶型，當(dāng)記者表示大戶型不利于投資時(shí)，他說(shuō)：“現(xiàn)在二孩政策放開(kāi)了，你投資買大戶型肯定沒(méi)錯(cuò)。” 驅(qū)車駛離惠陽(yáng)的路上，數(shù)以百計(jì)的中介在烈日下掛上寫有樓盤名字和價(jià)格的橫幅，向每輛經(jīng)過(guò)的車輛揮舞手中的傳單。車輪卷起塵土，無(wú)數(shù)穿著白襯衫、黑西褲和擦得锃亮卻已蒙塵的黑皮鞋的人們，仍在路邊費(fèi)力吆喝著?！ ∨c這些初出茅廬的中介不同，潘曉光滿意地離去，包里裝著他勸說(shuō)時(shí)代周報(bào)記者簽下的大戶型買賣合同。（時(shí)代周報(bào)）