以下僅供參考

二手房買賣流程(商業(yè)貸款購房為例)

二手房買賣流程是指房屋所有權(quán)人通過買賣、交換或者其他合法方式將已取得《房屋所有權(quán)證》的房屋轉(zhuǎn)移給他人的過程。二手房買賣又稱存量房買賣,是買方通過交付房款,賣方將房屋交付給買家,并辦理過戶登記的過程。

1.看房:買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng),一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方支付;查檔案信息:當(dāng)事人持房產(chǎn)證原件或按揭合同原件到檔案部門查房檔案;通過詢問等方式初步確定買方如果是貸款購房,確定符合貸款資格后,借款人與賣方簽定《房屋買賣合同》(三方合同)。

2.第1日 遞交材料,提出申請

和銀行約定好之后,買賣雙方帶齊相關(guān)材料(戶口本,身份證,不動產(chǎn)權(quán)證書等),前往銀行。買方領(lǐng)取并填寫二手房個人借款申請表,填完后將所有材料交給銀行工作人員審閱。同時(shí)銀行也會看賣方的相關(guān)手續(xù),并告之哪里有不妥之處。

工作人員會就材料做出初步評估,給出大致貸款額度和年限供買方參考,并詢問買方同時(shí)給出合理化的必要建議與告之。最后三方(銀行、中介、評估公司)約定時(shí)間,由銀行聯(lián)系指定的房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)前去驗(yàn)房做預(yù)評估。

3. 第2-7日 評估(買方等待)

根據(jù)約定時(shí)間,房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)到房源處進(jìn)行評估。完成后,評估機(jī)構(gòu)向銀行出具預(yù)評估報(bào)告。這一階段耗時(shí)會依據(jù)約定情況而定,一般3-5個工作日內(nèi)即可完成。評估費(fèi)后期出具正式評估報(bào)告時(shí)交納,或者銀行直接代收。

4.  第8-10日 銀行審批

申請二手房貸款并提交全部貸款申請資料;銀行對貸款申請人的資質(zhì)進(jìn)行審核(制式收入證明一般為月還款額的2倍以上,或者同時(shí)提供家人的收入證明,銀行流水,有的地方還要納稅證明)符合條件后,銀行根據(jù)房屋評估價(jià)格,綜合貸款人的資質(zhì)進(jìn)行貸款額度、期限等方面的審批。審批過程一般在5個工作日左右。

4.11-22日 交首付,辦理過戶

審批通過后,買方向賣方支付房屋首付款。然后買賣雙方及中介公司辦件專員、(銀行工作人員)到房地產(chǎn)交易中心,憑首付款證明、銀行出具的按揭申請審查承諾函等材料,通知買賣雙方帶好手續(xù)(買賣雙方帶房產(chǎn)證原件及復(fù)印件、買賣契約及復(fù)印件、買賣雙方的身份證、賣方如果已婚,婚姻狀況證明等資料)到房地產(chǎn)交易中心要號排隊(duì)辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶。過戶當(dāng)天便可完成,(過戶回執(zhí)交給當(dāng)事人,待審核后通知如下:更名后按法定或約定繳納過戶更名稅費(fèi)、一般政策產(chǎn)權(quán)不滿2年的,稅費(fèi)較高。)帶舊土地證到土地局辦理換證手續(xù)。

買方再等待5-7個工作日左右可以領(lǐng)取房產(chǎn)證(還可能更快)。

5. 第23-30天 辦房產(chǎn)抵押登記、保險(xiǎn)手續(xù),銀行放貸

買方領(lǐng)到房產(chǎn)證后,到房地產(chǎn)交易大廳辦理房產(chǎn)抵押登記(辦理他項(xiàng)權(quán))。然后,辦理貸款發(fā)放手續(xù),銀行便向賣方賬戶存入房款,買方則開始依照合同按期償還本期。銀行收到抵押證明后放款,貸款發(fā)放完畢買方人向房管部門領(lǐng)取新的房產(chǎn)證。

在二手房買賣過程中,必須遵守下列規(guī)定:

1、進(jìn)行二手房交易前必須確認(rèn)房主真實(shí)身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性,主要是核實(shí)房主的身份。因此對于業(yè)主證件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條件,尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下,該項(xiàng)問題更需引起購房者的注意。

2、簽訂二手房買賣合同時(shí)必須明確雙方違約責(zé)任

二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明,但對于賠付時(shí)間卻沒有具體款項(xiàng),這會導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間,使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下降,因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起(賣方在實(shí)際交房之日起)__日內(nèi)向賣方(買方)支付違約金”的條款,以確保合同條款的最終落實(shí)。

3、必須標(biāo)明付款、過戶時(shí)間

很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的,是分期支付,因此,賣方需要明確買方的付款時(shí)間,而同時(shí)尾款的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期,因此買方有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣合同中的違約責(zé)任。

4、必須注明二手房相關(guān)費(fèi)用的交接時(shí)間

5、與中介公司簽訂合同時(shí),必須有代理費(fèi)明細(xì)單

隨著中介市場的不斷完善,消費(fèi)者逐漸認(rèn)識到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切實(shí)保障買賣雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加,因此,經(jīng)紀(jì)公司的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)心。買賣雙方在簽訂合同時(shí),一定要要求經(jīng)紀(jì)公司明確寫明代理費(fèi)的用途。

6、通過中介公司購房必須要求與房主見面

經(jīng)紀(jì)公司推出“收購”業(yè)務(wù),因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作,即經(jīng)紀(jì)公司在收完一個客戶定金后,還會帶其他客戶看房,最后誰出價(jià)高便賣給誰,不惜與第一個客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款,即經(jīng)紀(jì)公司無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任,而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。故本報(bào)提醒消費(fèi)者,此時(shí)您應(yīng)該行使自身權(quán)利,要求約見房主當(dāng)面核實(shí),就會揭穿其不軌行為。

7、必須學(xué)會使用補(bǔ)充協(xié)議

買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確,或需要進(jìn)一步約定時(shí),要在合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款,會減少后續(xù)階段因意思含混而造成的不便與麻煩。

過戶更名稅費(fèi)

長春市二手房更名過戶費(fèi)是

買賣二手房,根據(jù)2015年3月30日財(cái)政部最新規(guī)定,自2015年3月31日起,由原先的滿5年免征增值稅調(diào)整為滿2年免征增值稅,同時(shí)依據(jù)交易雙方的不同情況,具體稅費(fèi)明細(xì)如下:

一、契稅:(一般由買方繳納,雙方另有約定除外)

1、買方首次購房90平方以下的房產(chǎn)按照1%繳納;

2、買方首次購房90平方以上(含90平)144平方以下的房產(chǎn)按照1.5%繳納;

3、以下情況按照3%繳納:

(1)144(含144平)平方以上 ;

(2)買方不是首次購房 ;

(3)車庫 ;

(4)非普通住宅(商業(yè)用房)

二、增值稅:(一般由賣方繳納,雙方另有約定除外)

1、房產(chǎn)證滿2年,144平方以下的普通住宅房產(chǎn)免征增值稅

2、房產(chǎn)證不滿2年,按照5.5%繳納增值稅;

3、房屋面積超過144平方,房產(chǎn)證滿2年的按照差額繳納,計(jì)算公式為:(上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格)*稅率5.5%

4、商鋪差額繳納,計(jì)算公式為:(上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格)*稅率5.55%

三、個人所得稅:(一般由賣方繳納,雙方另有約定除外)

1、房產(chǎn)證滿五年,并且是賣方夫妻名下唯一一套房產(chǎn)免征個人所得稅

2、賣方夫妻名下不是唯一房產(chǎn)或房產(chǎn)證未滿5年,按照1%繳納

3、商鋪按照差額繳納,計(jì)算公式為:(上次購買價(jià)格—現(xiàn)在出售價(jià)格)*稅率20%

四、其他費(fèi)用相對較少:

交易費(fèi):6元/平方*房屋平方數(shù)

工本費(fèi): 一個證件80元;二個證件90

評估費(fèi):評估總額的千分之五(也可協(xié)商)(銀行貸款需要繳納)

抵押工本費(fèi):80元(銀行貸款需要繳納)

購房證明:20元一份 一般需開3份

公證收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn): 300元(如不能本人親自辦理,需要辦理本業(yè)務(wù)收費(fèi))

以上僅供參考,具體以實(shí)際為準(zhǔn)。