調(diào)控措施會(huì)不會(huì)變？二手房參考價(jià)會(huì)不會(huì)調(diào)？房子還是不好賣(mài)……
新房?jī)蓸O分化
博弈偏向于買(mǎi)方市場(chǎng)
對(duì)于深圳的新房市場(chǎng)，“兩極分化”可以說(shuō)是最為明顯的一個(gè)關(guān)鍵詞。今年上半年，深圳一些“網(wǎng)紅豪宅”的熱銷(xiāo)似乎給樓市帶來(lái)了一絲回暖的信號(hào)。只是，“網(wǎng)紅豪宅”的熱度并沒(méi)有傳到剛需市場(chǎng)，許多剛需新房項(xiàng)目依舊在打“價(jià)格戰(zhàn)”，不僅開(kāi)盤(pán)就打折，而且還有買(mǎi)房送黃金等各類(lèi)促銷(xiāo)活動(dòng)。特別是作為深圳“網(wǎng)紅區(qū)”的光明樓市開(kāi)始走下神壇，絕大多數(shù)的新房項(xiàng)目銷(xiāo)售速度明顯慢于市場(chǎng)預(yù)期。
深圳貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2022上半年深圳共有57個(gè)項(xiàng)目取得批售，合計(jì)供應(yīng)新房26228套，其中新房住宅17353套，同比去年上半年增長(zhǎng)24.6%。總的來(lái)看，上半年供應(yīng)量集中于二季度，主要由于一季度深圳處于疫情高峰期，房企推盤(pán)節(jié)奏放緩。隨著疫情防控有效，4月供應(yīng)量快速增加，其中6月達(dá)到今年上半年新房供應(yīng)最高值。截至6月末，深圳新房住宅可售房源28794套，住宅去化周期上升至8.1個(gè)月。另一邊，上半年深圳新房共成交23776套，同比下降34.4%。其中，新房住宅成交16126套，同比下降38.3%。
為何購(gòu)房者積極性不高
為何購(gòu)房者的積極性不高？廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，此前關(guān)于深圳樓市調(diào)控政策變化也是時(shí)有傳聞，但最終都全部“落空”，這對(duì)市場(chǎng)預(yù)期帶來(lái)比較大的沖擊。另外，深圳的二手房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下跌，新房開(kāi)始大量供應(yīng)而且限價(jià)比較明顯，二手房?jī)r(jià)格下跌導(dǎo)致購(gòu)房者對(duì)買(mǎi)新房的積極性也有所減弱，認(rèn)為新房選擇空間很多而且價(jià)格也會(huì)下跌。還有一個(gè)因素就是，深圳的二手房參考價(jià)仍在發(fā)揮作用，杠桿大幅降低導(dǎo)致購(gòu)房門(mén)檻提高，也降低了購(gòu)房者的積極性。
對(duì)于政策走向，李宇嘉認(rèn)為，從國(guó)家層面的政策來(lái)講，現(xiàn)在處于一個(gè)政策空窗期或者政策效應(yīng)的觀察期。下半年，深圳樓市肯定會(huì)有所回暖，但要基于上述提到的因素是否會(huì)發(fā)生變化，就是原來(lái)促成深圳房?jī)r(jià)大幅度上漲的幾個(gè)因素，例如杠桿率、居民對(duì)未來(lái)預(yù)期的收入等。另外，外來(lái)人口在深圳買(mǎi)房還是很難，即便其他城市能通過(guò)松綁限購(gòu)來(lái)刺激外來(lái)人口購(gòu)房，但深圳是不行的，所以這些方面都有待觀察。
業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，包括深圳等一線(xiàn)城市在限購(gòu)限貸等政策層面寬松的可能性非常小。近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布關(guān)于印發(fā)《深圳市住房發(fā)展2022年度實(shí)施計(jì)劃》的通知。《計(jì)劃》指出，2022年深圳市計(jì)劃供應(yīng)商品住房用地215萬(wàn)平方米；新開(kāi)工商品住房建筑面積700萬(wàn)平方米，約7萬(wàn)套；批準(zhǔn)預(yù)售和現(xiàn)售商品住房面積600萬(wàn)平方米，約6萬(wàn)套。值得注意的是，《計(jì)劃》指出，繼續(xù)加強(qiáng)新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格指導(dǎo)，持續(xù)完善二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，適時(shí)更新、逐步細(xì)化二手住房成交參考價(jià)格體系。加強(qiáng)一二手住房?jī)r(jià)格聯(lián)動(dòng)調(diào)控，加大二手住房交易信息公開(kāi)力度，引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理發(fā)布掛牌價(jià)格、商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，促進(jìn)市場(chǎng)理性透明交易，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。