央行9月30日晚間發(fā)布公告稱(chēng)，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。第二套個(gè)人住房公積金貸款利率政策保持不變，即5年以下（含5年）和5年以上利率分別不低于3.025%和3.575%。
這是繼9月29日晚間金融監(jiān)管部門(mén)決定階段性調(diào)整部分城市首套住房貸款利率下限，以及9月30日傍晚財(cái)政部門(mén)“對(duì)出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場(chǎng)重新購(gòu)買(mǎi)住房的納稅人已繳納個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠”之后，樓市迎來(lái)的又一重大利好政策。
有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，樓市“金九”成色不足，在“銀十”前兩天迎來(lái)三重利好，監(jiān)管部門(mén)打出政策“組合拳”，或?qū)Α笆弧逼陂g購(gòu)房需求形成刺激作用，并將提振四季度房地產(chǎn)市場(chǎng)行情。但不排除后期還有重磅政策推出的可能。
另有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前央行出臺(tái)兩項(xiàng)利好政策主要覆蓋范圍仍限定為首套房，這意味著當(dāng)前政策仍主要針對(duì)剛需人群，體現(xiàn)了政策漸進(jìn)調(diào)整、堅(jiān)持“房住不炒”的基本原則，預(yù)計(jì)未來(lái)房?jī)r(jià)不會(huì)因此迅速攀升。
30年期限的百萬(wàn)公積金貸款可省超2萬(wàn)
針對(duì)此次調(diào)降，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算，央行下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，若購(gòu)房者貸款100萬(wàn)期限30年，按等額本息方式還款，可節(jié)省約2.95萬(wàn)元，月供減少81.9元；若按等額本金方式還款，則可節(jié)省約2.3萬(wàn)元。
張大偉表示，住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。“公積金政策是各地可以執(zhí)行的最沒(méi)有成本的救市工具，除了受限額度外，商業(yè)銀行貸款政策需要央行發(fā)布，而公積金政策可以各地執(zhí)行?！?/p>
據(jù)了解，目前三線城市公積金最高額度普遍在50萬(wàn)，二線城市平均60萬(wàn)-80萬(wàn)，北京等一線城市最高120萬(wàn)的公積金上限貸款額度。
此外，針對(duì)今年10月1日前已發(fā)生住房公積金貸款的購(gòu)房者，光大銀行金融市場(chǎng)部宏觀研究員周茂華介紹，年內(nèi)貸款利率仍將維持原來(lái)公積金貸款利率，2023年1月1日起將按照調(diào)整后的公積金貸款利率。
為什么調(diào)降首套個(gè)人住房公積金貸款利率？
周茂華指出，由于市場(chǎng)利率、房貸基準(zhǔn)利率、商業(yè)貸款利率均已下行，市場(chǎng)對(duì)公積金貸款利率下調(diào)也有一定預(yù)期。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)亦表示，商業(yè)銀行貸款持續(xù)降息，客觀上也需要公積金貸款利率進(jìn)一步下調(diào)，否則公積金貸款和商貸的利差比較小，客觀上也會(huì)使得公積金貸款的吸引力下降，所以必須降息。而公積金貸款的利率進(jìn)一步下調(diào)，使得后續(xù)公積金貸款的優(yōu)勢(shì)更加明顯，對(duì)于剛需購(gòu)房者進(jìn)一步降低貸款利率等具有積極的作用。
英大證券研究所所長(zhǎng)鄭后成表示，降低包括首套個(gè)人住房公積金貸款利率在內(nèi)的房貸利率抓住了“穩(wěn)地產(chǎn)”的關(guān)鍵之處。與降低首付等舉措相比，降低房貸利率是推升商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比更有效的手段。
“降低首付只是降低商品房的購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻，但是并未實(shí)質(zhì)性減輕居民的購(gòu)房負(fù)擔(dān)，而降低房貸利率則能夠持續(xù)緩解購(gòu)房者的現(xiàn)金流壓力。”鄭后成指出，從歷史走勢(shì)看，首套房貸平均利率與商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比存在較強(qiáng)的負(fù)相關(guān)關(guān)系，即降低房貸利率能夠有效推動(dòng)商品房銷(xiāo)售增速。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙亦認(rèn)為，公積金是購(gòu)房者重要的貸款方式之一，也是為了買(mǎi)賣(mài)房屋設(shè)立的專(zhuān)項(xiàng)貸款資金，是購(gòu)房者在購(gòu)房過(guò)程中優(yōu)先選擇的貸款方式。本次公積金下調(diào)主要針對(duì)首套房，再次體現(xiàn)了信貸政策對(duì)剛性需求的支持。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青指出，本次首套房公積金貸款利率下調(diào)幅度較大，這一方面會(huì)減輕存量公積金貸款家庭月供負(fù)擔(dān)，有利于提振消費(fèi)，另一方面，這也將激發(fā)更多住房公積金貸款需求，月度金融數(shù)據(jù)中的委托貸款規(guī)模將出現(xiàn)大幅同比多增勢(shì)頭，進(jìn)而在一定程度上推進(jìn)寬信用進(jìn)程。
政策打出的“組合拳”效果會(huì)如何？
針對(duì)近期宏觀政策加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的支持力度，兩天三項(xiàng)重磅政策密集出爐的情況，中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所助理研究員周學(xué)智表示，政策已經(jīng)打出了“組合拳”，這將有助于托底房地產(chǎn)市場(chǎng)，助力房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)。
王青表示，近期穩(wěn)樓市政策密集出臺(tái)，一個(gè)重要背景是樓市“金九”成色不足。數(shù)據(jù)顯示，九月30城新房銷(xiāo)量較8月變化不大，樓市繼續(xù)處于筑底階段。而推動(dòng)房地產(chǎn)回暖正在成為四季度穩(wěn)增長(zhǎng)、控風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。
“后期視房地產(chǎn)修復(fù)狀況而定，穩(wěn)樓市政策還有較大發(fā)力空間。”王青指出，其中，受近期銀行存款利率較大幅度下調(diào)帶動(dòng)，即使四季度MLF利率保持不變，5年期LPR報(bào)價(jià)也有望進(jìn)一步下調(diào)，由此帶動(dòng)房貸利率更大幅度全面下行，進(jìn)而推動(dòng)樓市最快在年底前后出現(xiàn)趨勢(shì)性回暖勢(shì)頭。
王小嬙亦認(rèn)為，24小時(shí)內(nèi)監(jiān)管部門(mén)出爐三個(gè)重磅政策，體現(xiàn)了中央對(duì)于支持房地產(chǎn)回穩(wěn)的導(dǎo)向。今年以來(lái)，多個(gè)城市逐步放松調(diào)控，但市場(chǎng)修復(fù)較為緩慢，購(gòu)房者的市場(chǎng)信心并未大幅恢復(fù)。按照以往經(jīng)驗(yàn)，中央政策對(duì)市場(chǎng)信心的傳導(dǎo)大于地方政策的糾偏。四季度，在中央多個(gè)政策的加持下，市場(chǎng)信心將改善，市場(chǎng)有望加速修復(fù)，預(yù)計(jì)能夠達(dá)到明顯的效果。
此外，鄭后成指出，有效提振房地產(chǎn)市場(chǎng)需多措并舉。降低房貸利率誠(chéng)然是關(guān)鍵，但是除了通過(guò)降低房貸利率切實(shí)降低購(gòu)房成本之外，有效提振房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要打出“組合拳”，包括有效控制新冠肺炎疫情，并輔以降低首付等舉措，不排除后期還有重磅政策推出的可能。