1998年住房改革,房地產(chǎn)市場(chǎng)化就開(kāi)始蓬勃發(fā)展。走過(guò)了野蠻生長(zhǎng)的年代,市場(chǎng)和客戶都逐漸回歸理性。用一句俗話:凱撒的歸凱撒,上帝的歸上帝。沒(méi)有誰(shuí)能夠主宰,也沒(méi)有誰(shuí)能夠預(yù)測(cè)!我們只能透過(guò)歷史的縫隙,窺探一絲微弱的光芒。
1、2002年降息
2002年2月21日央行進(jìn)行利率調(diào)整,五年期利率自1991年以來(lái)歷史最低點(diǎn)。直到2015年5月11日才跌破這個(gè)點(diǎn)。
2002年1-8月份,全國(guó)商品房銷售額同比增長(zhǎng)25.3%,其中商品住宅銷售額同比增長(zhǎng)25.1%,分別比投資增長(zhǎng)率低4.7和9.1個(gè)百分點(diǎn)。
2001年房地產(chǎn)投資占全社會(huì)投資的比例已上升到19.1%,2002年上半年則上升到25.1%這一前所未有的高水平,而1995年這一比例僅為15.73%。
2、2008年降息
2008年全球金融危機(jī)后,出口下滑,國(guó)內(nèi)資金缺乏合適的實(shí)體經(jīng)濟(jì)投資領(lǐng)域,大量轉(zhuǎn)投價(jià)格不斷上漲的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。
個(gè)人儲(chǔ)戶在存款負(fù)利率情況下,也通過(guò)較高收益率的銀行理財(cái)產(chǎn)品流入房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)。
2008年9月16日央行降息后,地產(chǎn)指數(shù)1個(gè)月、3個(gè)月和6個(gè)月的絕對(duì)收益分別為4.3%、24.8%和46.5%,相對(duì)上證綜指的相對(duì)收益為8.2%、25.4%和38.1%;
2008年8月,全國(guó)商品住宅成交面積單月同比降36.6%,9月至12月降息后,2008年12月,月同比僅為-3.5%。但是在2008年連續(xù)五次降息之后,2009年商品住宅成交面積同比增長(zhǎng)45.4%。
3、2015年降息
與2008年一樣,2015年經(jīng)歷了五次降息。其中8月26日五年期貸款利率下井到歷史最低點(diǎn)——4.9%。而且不排除全國(guó)大多數(shù)地區(qū)、大多數(shù)銀行,房貸利率還在執(zhí)行打折。
而且2015年3月,央行聯(lián)合住建部等五部委發(fā)布樓市新政策,這就是著名的330新政:首套房公積金貸款首付最低下降到2成,而二套房首付下降到4成,個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓免征營(yíng)業(yè)稅的期限也由5年下調(diào)到2年。
結(jié)果可想而知,2015年深圳開(kāi)始吹起漲價(jià)的號(hào)角,2016年、2017年全國(guó)很多城市快速跟漲。這段經(jīng)歷并不久遠(yuǎn),相信很多朋友,或者是身邊的朋友都經(jīng)歷過(guò)。不知道多少人因?yàn)橘I房,一下子完成了階層躍遷。也不知道有多少人因?yàn)闆](méi)買房,拍腫了大腿。
4、2020年降息
2019年8月份開(kāi)始,央行開(kāi)始執(zhí)行LPR。這個(gè)是一個(gè)非常明顯的信號(hào),一個(gè)動(dòng)作,讓我們國(guó)家對(duì)貨幣政策調(diào)整的方式更加豐富起來(lái)。舉個(gè)例子,以前我們只有一個(gè)閥門,現(xiàn)在多了一個(gè)。這樣在用水的時(shí)候我們就多了很多選擇。
2019年9月份以來(lái),一共有四次降息,而這四次降息全部都是不對(duì)稱降息。什么意思?就是說(shuō),一年期的貸款利率降的多,五年期及以上的貸款利率降的少。&34;的政策還在,疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響也在,最難選擇的時(shí)候,國(guó)家多了一個(gè)LPR的工具。
那么說(shuō)說(shuō)結(jié)論吧!
都在說(shuō):利率下調(diào),房?jī)r(jià)必然上漲。從歷史的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看,確實(shí)如此。利率對(duì)房?jī)r(jià)的刺激是明顯的,但有不是迅速的。市場(chǎng)有3個(gè)月左右的反應(yīng)期,之后總會(huì)帶來(lái)房?jī)r(jià)上漲,從未讓炒房客失望過(guò)。
但是這一次連續(xù)調(diào)整,卻有所不同。同是利率下調(diào),貨幣寬松,但是房地產(chǎn)調(diào)控政策卻沒(méi)有寬松。所以貿(mào)然說(shuō)一定上漲,或者一直橫盤,都是不客觀的。
利率下調(diào)對(duì)市場(chǎng)的刺激是一定的,但是這一次,不會(huì)那么明顯。今后是市場(chǎng)有利于三個(gè)群體。
1、真正的需求類購(gòu)房者,包括剛需和改善。
2、真正有頭腦的投資者,不包括投機(jī)者炒房者。
3、真正有實(shí)力有競(jìng)爭(zhēng)力的開(kāi)發(fā)者。
冷靜了一段時(shí)間,讓子彈飛了一段時(shí)間,大概是時(shí)候了。