銀行

房貸限額放松？或只是局部市場(chǎng)維穩(wěn)

投資要點(diǎn)

廣東適度放松地方銀行房地產(chǎn)貸款額度上限，本身符合前期房貸新規(guī)的要求，反映了因地制宜、穩(wěn)定市場(chǎng)的政策導(dǎo)向。

銀保監(jiān)會(huì)12月31日發(fā)布了房地產(chǎn)貸款新規(guī)，將所有銀行分為五檔，對(duì)每一檔內(nèi)的銀行設(shè)置了個(gè)人住房貸款占比和房地產(chǎn)總貸款占比兩個(gè)上限（表1）。我們此前估算，部分頭部銀行超標(biāo)（由于房貸存量規(guī)模較大），所以新政策對(duì)樓市及銀行信貸投放的影響深遠(yuǎn)，一度造成今年部分地區(qū)的房貸額度緊張，部分銀行也對(duì)信貸投放規(guī)劃有所調(diào)整。

近期廣東省對(duì)第三、四檔的地方法人銀行房貸占比上限，在監(jiān)管基準(zhǔn)上分別調(diào)高了2pct、2.5pct，意味著廣東區(qū)域的按揭貸款額度有所放寬。不過(guò)，我們認(rèn)為這并不代表對(duì)房地產(chǎn)貸款的調(diào)控力度超預(yù)期放松，因?yàn)榇饲罢呶募?，本?lái)就明確“可以結(jié)合區(qū)域發(fā)展情況，對(duì)三、四、五檔銀行的房貸占比上限增減2.5pct以內(nèi)”。所以，本次廣東省上調(diào)房貸集中度指標(biāo)的對(duì)象和上調(diào)幅度，完全符合前期政策要求。需要強(qiáng)調(diào)的是，住房貸款以外的房地產(chǎn)貸款（例如開(kāi)發(fā)貸）占比不變，所以指標(biāo)放松僅針對(duì)住房貸款，同時(shí)國(guó)有大行、股份行、民營(yíng)銀行等也不涉及。

我們認(rèn)為，廣東對(duì)房貸占比上限的放松，主要是結(jié)合區(qū)域?qū)嶋H情況，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和消費(fèi)者預(yù)期，同時(shí)保證滿足剛需。另一方面，監(jiān)管層近期仍在嚴(yán)查經(jīng)營(yíng)貸及消費(fèi)貸違規(guī)流向樓市的問(wèn)題，同時(shí)熱點(diǎn)區(qū)域的房地產(chǎn)管控也持續(xù)嚴(yán)格，因此不代表房貸管控力度整體放松，但不排除后續(xù)仍有其他區(qū)域適度調(diào)整指標(biāo)上限。此外，從地方法人銀行經(jīng)營(yíng)角度，適度松綁房貸也能緩解部分壓力，因?yàn)榻趨^(qū)域性地方法人銀行已經(jīng)被禁止通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)渠道異地吸收存款、投放貸款，而房貸仍屬于本地市場(chǎng)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

宏觀角度，2020年房地產(chǎn)貸款增速進(jìn)一步回落，全年低于人民幣貸款總量增速，存量貸款余額的占比小幅下行。

根據(jù)央行每季度發(fā)布的金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告，近兩年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)貸款的增速及占比均處于平緩下行趨勢(shì)。

①貸款增速角度：2020年房地產(chǎn)總貸款增速11.7％，較2019年走低3.1pct，增速連續(xù)29個(gè)月回落，同時(shí)8年以來(lái)首次低于金融機(jī)構(gòu)人民幣總貸款增速。房地產(chǎn)總貸款中，個(gè)人住房貸款增速回落至14.6％，較2019年降低2.1pct，但仍然高于總貸款增速，意味著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸增速回落更明顯，開(kāi)發(fā)貸全年增速降至6.1％，拖累房地產(chǎn)總貸款增速。

②新增貸款占比：2020年全年的新增貸款中，房地產(chǎn)貸款占比26.1％，較2019年降低7.9pct。其中，個(gè)人住房貸款占比22.3％，同比降低3.4pct，而開(kāi)發(fā)貸的新增占比下降至近年來(lái)最低的3.5％，降幅更明顯。

③存量貸款占比：我們測(cè)算2020年末，房地產(chǎn)貸款占人民幣貸款余額的比重為28.7％，保持平穩(wěn)主要得益于個(gè)人住房貸款占比繼續(xù)微增，2020年末存量占比19.9％，同比提高0.3pct。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款存量占人民幣貸款余額的比例2019年末起已呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，2020年末占比僅6.9％。

雖然從1月信貸數(shù)據(jù)來(lái)看，樓市行情仍推動(dòng)居民貸款創(chuàng)歷史新高，居民中長(zhǎng)期貸款在高基數(shù)基礎(chǔ)上依然同比多增1957億元，預(yù)計(jì)按揭貸款在額度趨緊前已大量投放，這也可以從30大中城市地產(chǎn)銷售增速驗(yàn)證。但我們預(yù)計(jì)，后續(xù)居民信貸仍可能受房貸管控的影響而降速，房地產(chǎn)總貸款及個(gè)人住房貸款占比的平緩下行趨勢(shì)將持續(xù)。

部分上市頭部銀行房地產(chǎn)貸款集中度超標(biāo)，但政策過(guò)渡期非常充足，對(duì)基本面及估值影響無(wú)需擔(dān)憂。

基于財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)估算，以招商銀行為代表的部分頭部銀行房貸集中度占比超標(biāo)，市場(chǎng)一度擔(dān)憂房貸受限會(huì)影響此類銀行的信貸增長(zhǎng)，以及基本面的穩(wěn)定程度。我們認(rèn)為，政策已經(jīng)給予充足過(guò)渡期，商業(yè)銀行也不需要對(duì)存量房貸進(jìn)行“壓降”，只需要調(diào)整未來(lái)2~4年的新增貸款結(jié)構(gòu)，逐步推動(dòng)存量占比達(dá)標(biāo)。根據(jù)監(jiān)管政策，超標(biāo)2pct以內(nèi)的銀行調(diào)整過(guò)渡期2年，超標(biāo)2pct以上的調(diào)整過(guò)渡期4年。因此我們判斷，在房貸集中度調(diào)整過(guò)程中，優(yōu)質(zhì)零售銀行的財(cái)務(wù)指標(biāo)不會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，具體從資產(chǎn)切換角度來(lái)看，個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款、消費(fèi)貸等產(chǎn)品均有不錯(cuò)的綜合收益。此外，優(yōu)質(zhì)的對(duì)公信貸資產(chǎn)（如綠色金融、新老基建等）也能夠切分部分信貸額度。

投資建議：明確看好國(guó)有大行上漲行情，首推建設(shè)銀行（A/H股）。

①當(dāng)前銀行股中，基本面趨勢(shì)與估值預(yù)期差最大的是國(guó)有大行，建議堅(jiān)定布局全年貨幣政策常態(tài)化、貸款利率企穩(wěn)上行邏輯下，國(guó)有大行的上漲行情，重點(diǎn)推薦建設(shè)銀行，尤其目前估值低至0.53x2021PB、較A股折價(jià)29％的港股。②依然看好頭部零售銀行上漲行情持續(xù)，長(zhǎng)期重點(diǎn)推薦招商銀行、寧波銀行。

風(fēng)險(xiǎn)提示：1）資產(chǎn)質(zhì)量指標(biāo)再度波動(dòng)；2）貸款利率持續(xù)下行造成利差進(jìn)一步收窄；3）房地產(chǎn)貸款監(jiān)管造成新增貸款投放壓力。