王先生看到銀行降低住房按揭貸款的利率，于是他在盤算著自己一年能節(jié)省多少利息。
王先生4月份向銀行申請(qǐng)住房按揭貸款20年80萬(wàn)元，原本的利率是5.5%。5月份接到銀行的電話，說(shuō)是房貸利率降至4.5%。房貸利率從5.5%降至4.5%，80萬(wàn)元房貸，1年節(jié)省8000元利息。王先生這么算著，心里著實(shí)高興了，20年就可以省下16萬(wàn)元。
那么，王先生的算法對(duì)嗎？王先生的計(jì)算方法錯(cuò)了！
在現(xiàn)實(shí)生活當(dāng)中，表面上看似很簡(jiǎn)單的問(wèn)題，其實(shí)不簡(jiǎn)單。就王先生這筆房貸來(lái)看，降低1%的利率，每年節(jié)省的利息并不是簡(jiǎn)單地以80萬(wàn)元乘以1%來(lái)計(jì)算。如果這樣計(jì)算，就錯(cuò)了。
我們知道，銀行貸款本金和利息的還款方式一般有4種：到期一次性還本付息、每年付息到期還本、等額本息還款、等額本金還款。
還款方式不同，計(jì)算貸款利息的方式也不同。這4種還款方式中，會(huì)存款3種不同的計(jì)算利息的方式。其中，到期一次性還本付息和每月付息到期還本的還款方式，計(jì)算利息的方法是一樣的。等額本息還款法和等額本金還款法，就以另外的方式來(lái)計(jì)算貸款利息了。
銀行計(jì)算貸款利息，是以占用銀行貸款金額和貸款利率為依據(jù)的。在利率相同的條件下，占用銀行信貸資金越多，支付的利息也就越多。所以，在到期一次性還本付息和每月付息到期還本的還款方式下，由于貸款期間所占用的銀行信貸資金是相同的，所以計(jì)算利率時(shí)，能簡(jiǎn)單地以貸款金額乘以貸款年利率來(lái)計(jì)算利息。
例如，鄭先生向銀行貸款50萬(wàn)元，期限3年，如果年利率是5%，每月付息到期一次性還本，那么鄭先生每年所支付的貸款利息就是2.5萬(wàn)元（50萬(wàn)×5%），3年利息總和是7.5萬(wàn)元。如果還款方式改成“到期一次性不本付息”，鄭先生支付的利息也是7.5萬(wàn)元。
如果貸款利息從5%降至4%，那么鄭先生每年節(jié)省的利息是5000元，3年共節(jié)省1.5萬(wàn)元。
但在等額本息還款方式和等額本金還款方式下，計(jì)算利息的方法就不會(huì)這么簡(jiǎn)單了，原因是隨著月供的支付，每月所占用的銀行信貸資金在減少，所以每月所支付的利息也在減少。
例如，你向銀行申請(qǐng)住房貸款120萬(wàn)元，期限20年（即240個(gè)月），那么在等額本金還款方式下，你第1個(gè)月歸還本金5000元（120萬(wàn)÷240個(gè)月），到第二個(gè)月計(jì)算貸款利率的時(shí)候，你的貸款本金就少了5000元，因此貸款利息也就減少了。
以此類推，隨著每月貸款本金的減少，每月支付的利息也在減少。所以，當(dāng)貸款利息從5%降至4%，你每年減少支付利息并不是等同的1.2萬(wàn)元，實(shí)際減少支付的利息要遠(yuǎn)低于1.2萬(wàn)元。
因此，王先生的80萬(wàn)元房貸利率從5.5%降至4.5%，20年省下的利息并不是16萬(wàn)元。如果他是等額本息還款方式，那么20年省下的利息是106057元；如果是等額本金還款方式，20年省下的利息是80333元。