兩種方式僅一次轉(zhuǎn)換機會
長期以來,個人房貸利率都是在央行貸款基準利率上打折或上浮一定比例。根據(jù)央行公告,從2020年1月1日起,金融機構(gòu)新發(fā)放貸款不再使用貸款基準利率,改為主要參考LPR進行貸款定價。這意味著個人貸款利率也要與基準利率脫鉤,改與LPR息息相關(guān)。
對于此前的存量貸款,央行在去年年底發(fā)布公告稱,存量浮動利率個人貸款定價基準轉(zhuǎn)換工作2020年3月1日起正式啟動,原則上于2020年8月31日前完成。
具體來說,央行對存量房貸客戶給出了兩個選擇,一個是轉(zhuǎn)為“LPR+加點”浮動利率,即將原合同約定的利率定價方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價基準加點形成(加點可為負值),加點數(shù)值在合同剩余期限內(nèi)固定不變;二是轉(zhuǎn)換為固定利率。定價基準只能轉(zhuǎn)換一次,轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
選擇何時轉(zhuǎn)換不影響加點數(shù)值
據(jù)了解,大部分銀行都是在今年三四月份開始轉(zhuǎn)換工作。受疫情影響,銀行都推薦客戶通過手機銀行、網(wǎng)上銀行等線上渠道自主進行轉(zhuǎn)換。轉(zhuǎn)換工作已經(jīng)開始了幾個月,現(xiàn)在才選擇轉(zhuǎn)換的客戶會不會比之前轉(zhuǎn)換的客戶吃虧呢?答案顯然是否定的。
根據(jù)央行公告,不論選擇哪種定價方式,轉(zhuǎn)換時點前后貸款利率不變,都跟原執(zhí)行的房貸利率一樣。
央行有關(guān)負責人此前解釋稱,同一筆商業(yè)性個人住房貸款,在2020年3至8月之間任意時點轉(zhuǎn)換,均根據(jù)2019年12月LPR(5年期以上LPR為4.8%)和原執(zhí)行的利率水平確定加點數(shù)值,加點數(shù)值不受轉(zhuǎn)換時點的影響。具體來說,加點數(shù)值=轉(zhuǎn)換前的房貸利率-4.8%。
大部分銀行會批量轉(zhuǎn)換為LPR
如果客戶在8月31日前沒有主動轉(zhuǎn)換,銀行會如何處理呢?目前,大部分銀行已經(jīng)公告將代客戶批量轉(zhuǎn)換為LPR定價方式。如果客戶有異議,可以在年底前找銀行轉(zhuǎn)回或協(xié)商處理。
現(xiàn)在離批量轉(zhuǎn)換的統(tǒng)一日期還有一點兒時間,客戶可以在批量轉(zhuǎn)換前通過手機銀行、智能柜員機、貸款經(jīng)辦行等渠道進行自主轉(zhuǎn)換。需要提醒的是,貸款定價基準只能轉(zhuǎn)換一次,轉(zhuǎn)換之后不能再次轉(zhuǎn)換。
根據(jù)各家銀行公告,如果客戶參與的是批量轉(zhuǎn)換,之后又對轉(zhuǎn)換結(jié)果有異議,可于2020年12月31日(含)前通過手機銀行自助轉(zhuǎn)回或與貸款經(jīng)辦行協(xié)商處理。
農(nóng)行公告稱,如客戶希望撤銷批量轉(zhuǎn)換,保持原合同的定價方式,可通過相關(guān)渠道申請辦理,但是撤銷操作僅能辦理一次。
有業(yè)內(nèi)人士指出,存量房貸此前基本都是以貸款基準利率為定價基準,而LPR形成機制改革之后,貸款基準利率逐步淡化,調(diào)整的可能性不太大。批量轉(zhuǎn)換后客戶如再申請轉(zhuǎn)回原合同安排,其實就跟選擇固定利率差不多。
部分客戶年內(nèi)房貸利率可能下調(diào)
根據(jù)銀行公告,從轉(zhuǎn)換時點至此后的第一個利率調(diào)整日(重定價日),房貸利率保持不變。在每個利率調(diào)整日,貸款利率水平將取最近一次發(fā)布的相應期限LPR與加點數(shù)值之和重新計算確定。此前,我國大部分存量房貸的重定價周期都是一年,重定價日多為每年1月1日或貸款發(fā)放日的對應日。
據(jù)了解,各家銀行對于此次定價基準轉(zhuǎn)換后的利率調(diào)整日規(guī)定并不完全一致。六大行中,建行、交行、郵儲、中行和農(nóng)行都規(guī)定利率調(diào)整日與原合同保持不變,只有工行的重定價日調(diào)整為貸款發(fā)放日對應日。
對于重定價日是在轉(zhuǎn)換日期之后的客戶,年內(nèi)就會執(zhí)行最新的房貸利率;而重定價日為每年1月1日或是在轉(zhuǎn)換日期之前的客戶,將在明年規(guī)定時間進行調(diào)整。
舉例來說,如果客戶的貸款發(fā)放日是2010年10月9日,在今年8月26日參與了批量轉(zhuǎn)換,重定價日確定為每年10月9日,則該客戶今年10月9日就會進行第一次重定價,要按照今年9月20日公布的LPR值計算貸款執(zhí)行利率;如果客戶的重定價日為每年6月10日,也是在今年8月參與銀行統(tǒng)一轉(zhuǎn)換,則要到明年6月10日才進行第一次重定價,到時將以2021年5月的LPR計算實際利率。如果貸款重定價日為每年1月1日,在明年元旦重定價時將根據(jù)今年12月20日出爐的LPR計算房貸利率。
支招
如何選擇看客戶對利率走勢判斷
業(yè)內(nèi)人士指出,兩種轉(zhuǎn)換方式各有優(yōu)勢,具體如何選擇主要取決于客戶自己對未來市場利率走勢的判斷。如果認為未來LPR會下降,那么轉(zhuǎn)換為參考LPR定價會更好;如果認為未來LPR可能上升,那么轉(zhuǎn)換為固定利率就會有優(yōu)勢。
不過,由于存量房貸期限一般最長可到30年,就算提前還款,很多人也需要至少背負10年以上。要準確判斷如此長久的時間里市場利率的走勢,對普通人來說的確太難了。因此,民生銀行首席研究員溫彬建議,存量房貸客戶還要根據(jù)自身具體情況,以及貸款價格、貸款期限,貸款余額等,綜合選擇更適合自己的利率轉(zhuǎn)換方式。如果此前的房貸利率價格折扣力度大,月供剩余時間比較長的話,可以選擇固定利率,有助于鎖定月供成本,也便于做好家庭的收支安排。如果月供剩余時間較短,貸款余額也不大,選擇浮動利率可能更合適,因為即使LPR出現(xiàn)反轉(zhuǎn),也可通過提前還款方式來規(guī)避利率風險。