原告訴稱

原告張三向本院起出的訴訟請求:1、位于A市一號房屋為原告張三所有,請求法院停止對該房產(chǎn)的執(zhí)行;2、本案訴訟費(fèi)用,由被告M公司承擔(dān)。

事實(shí)與理由:2019年4月22日,張三收到法院送達(dá)的《執(zhí)行裁定書》,張三不服法院的裁定結(jié)果,認(rèn)為該裁定缺乏事實(shí)與法律依據(jù)。1、M公司所申請執(zhí)行的財產(chǎn)位于A市一號房屋(以下簡稱:涉案房產(chǎn))為張三所有,而不屬于S公司所有。張三在S公司取得《預(yù)售許可證》的前提下,于2012年1月4日與S公司簽訂了《商品房預(yù)售合同》,該合同是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示,張三履行了《商品房預(yù)售合同》約定的付款義務(wù),應(yīng)當(dāng)受到法律保護(hù)。

張三所購買的涉案房產(chǎn)盡管沒有在房產(chǎn)管理部門辦理備案登記以及過戶手續(xù),但造成此結(jié)果的責(zé)任不能歸咎于張三,而是S公司。根據(jù)《最高人民法院》,對已經(jīng)交付購買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)的消費(fèi)者,其享有的對涉案房屋的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程款、抵押權(quán)和其他債權(quán)。而本案M公司享有的債權(quán)源自A市信用社與S公司因金融借貸發(fā)生的債權(quán)以及因債權(quán)所設(shè)立的抵押權(quán),不能優(yōu)先于已經(jīng)全額支付購房款的物權(quán)期待權(quán)。

依據(jù)《最高人民法院的解釋》第三百一十二條第一款第(一)項(xiàng):“案外人就執(zhí)行標(biāo)的享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)益的,判決不得執(zhí)行該執(zhí)行標(biāo)的”、第三款:“案外人同時提出確認(rèn)其權(quán)利的訴訟請求的,人民法院可以在判決中一并作出裁判”及本法第三百一十四條第一款:“對案外人執(zhí)行異議之訴,人民法院判決不得對執(zhí)行標(biāo)的執(zhí)行的,執(zhí)行異議裁定失效”的規(guī)定,張三對本案訴爭房產(chǎn)享有的民事權(quán)利足以排除M公司申請強(qiáng)制執(zhí)行;2、M公司對涉案房產(chǎn)申請執(zhí)行是錯誤的,其行為沒有法律依據(jù)。M公司于2016年12月13日受讓A市信用社的債權(quán)后,向人民法院提出申請,請求將包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的65套房產(chǎn)抵債,人民法院于2017年2月28日作出《執(zhí)行裁定書》,但該裁定書已被2017年9月28日作出生效的《執(zhí)行裁定書》撤銷,因此,M公司已經(jīng)沒有申請執(zhí)行本案涉案房屋的法律依據(jù)。

被告辯稱

被告M公司辯稱,請求駁回張三的訴訟請求。一、張三根據(jù)《民事訴訟法》第二百零四條規(guī)定,以涉案房產(chǎn)歸其所有,請求法院停止執(zhí)行,但是沒有提供可以證明所有權(quán)的事實(shí)證據(jù)。

張三對涉案房產(chǎn)不具有“物權(quán)請求權(quán)”,以原告身份提出執(zhí)行異議之訴的主體不適格。涉案房產(chǎn)屬于標(biāo)的物執(zhí)行程序終結(jié),裁定以物抵債給M公司的合法房產(chǎn),既是基于法院對M公司執(zhí)行請求案件予以執(zhí)行的結(jié)果,也是法院在事實(shí)上基于擔(dān)保物權(quán)大力支持實(shí)現(xiàn)債權(quán)請求的成果。1、張三提供證據(jù)包括預(yù)售合同、收款收據(jù)及付款憑證、物業(yè)證明等證據(jù)存在重大瑕疵,僅能證明張三的“交付請求權(quán)”屬于合同履行糾紛性質(zhì)的普通債權(quán),且超過合同規(guī)定取證時間六年后才主張履行合同;2、張三履約標(biāo)的物于2017年2月已被裁定給M公司以物抵債終結(jié)執(zhí)行程序,S公司雖隨后提出執(zhí)行異議及復(fù)議申請,卻又于2017年9月獲得《執(zhí)行裁定書》裁定準(zhǔn)許S公司自愿撤回執(zhí)行異議申請。該行為包含二方面意義,一是代表S公司不反對或同意將涉案房產(chǎn)以物抵債給M公司,主動放棄對該標(biāo)的物的法律救濟(jì)程序;二是S公司對涉案房產(chǎn)已不具有物權(quán)關(guān)系,在本案中屬于沒有獨(dú)立請求權(quán)的第三方。3、張三提起執(zhí)行異議之訴屬于參加之訴,訴訟標(biāo)的物在本訴中已被轉(zhuǎn)移所有權(quán)給M公司,張三的提供的證據(jù)不能證明享有涉案房產(chǎn)的“物權(quán)請求權(quán)”,其證據(jù)效力不具有對抗M公司獲得包含涉案房產(chǎn)在內(nèi)的以物抵債的生效《執(zhí)行裁定書》,因此,張三與S公司都不是涉案房產(chǎn)的權(quán)利人,沒有真實(shí)合法的權(quán)利關(guān)系,張三及S公司對涉案房產(chǎn)沒有獨(dú)立請求權(quán),不能提出排除執(zhí)行異議。

二、M公司以物抵債取得涉案房產(chǎn),屬于標(biāo)的物執(zhí)行程序終結(jié)的享有所有權(quán)的合法物權(quán)。根據(jù)《物權(quán)法司法解釋(一)》第七條和《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定,作出包含涉案房產(chǎn)以物抵債《執(zhí)行裁定書》,屬于導(dǎo)致物權(quán)設(shè)定、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的生效法律文書,依法享有對世的絕對權(quán)力。已轉(zhuǎn)移所有權(quán)給M公司的涉案房產(chǎn)根據(jù)《物權(quán)法》第二條規(guī)定:“本法所稱的物權(quán),是指權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利,包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)”。也即保亭法院根據(jù)《物權(quán)法》對物權(quán)排他性的規(guī)定,賦予M公司涉案房產(chǎn)享有不受案外人提出排除執(zhí)行異議的權(quán)利。

三、M公司不僅是根據(jù)《民事調(diào)解書》提出,也是基于擔(dān)保物權(quán)提出由人民法院裁定涉案房產(chǎn)以物抵債給M公司的執(zhí)行請求。

本院查明

經(jīng)原、被告的陳述、舉證、質(zhì)證及本院的認(rèn)證,查明本案事實(shí)如下:

S公司利用借款資金投入房地產(chǎn)的開發(fā)項(xiàng)目。2010年9月20日及2011年12月21日,住房保障與房產(chǎn)管理局向S公司簽發(fā)《商品房預(yù)售許可證》,2012年1月4日,張三與S公司簽訂一份《商品房預(yù)售合同》,約定:張三購買S公司開發(fā)建設(shè)位于××縣南側(cè)房地產(chǎn)樓盤的第3幢14層1405號房,同日,張三向S公司支付購房款20000元。2012年1月9日,張三按S公司指定的銀行賬戶轉(zhuǎn)賬支付購房款459438元,合計(jì)479438元(20000元+459438元)。S公司向張三出具二份《收據(jù)》。

借款期限屆滿后,因S公司未按照《借款合同》的約定還款付息。2012年11月21日,A市信用社向本院提起訴訟,本案在審理過程中,雙方自愿達(dá)成和解協(xié)議:S公司于2012年12月10日前清償貸款本金17893391元和利息196512.38元(截止2012年11月20日),2012年11月21日起至清償之日止的借款利息按合同約定計(jì)付。因S公司未履行雙方達(dá)成的和解協(xié)議。2013年8月20日,A市信用社向本院申請執(zhí)行,本院于2014年7月11日作出《執(zhí)行裁定書》,查封S公司所有的位于地產(chǎn)樓盤146套房產(chǎn),其中包括張三購買的涉案房產(chǎn)。同日,本院對被查封的146套房產(chǎn)信息發(fā)出公告,要求對被查封的房產(chǎn)權(quán)屬持有異議的,可在公告之日起十五日書面向本院提出異議。公告發(fā)出后,部分案外人向本院提出異議。2015年5月12日,本院依法委托拍賣公司對公告發(fā)出后沒有提出異議包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的95套房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。在拍賣過程中,又有部分案外人向本院提出異議,本院暫時停止拍賣程序。

2015年11月25日,A市信用社又向本院申請恢復(fù)拍賣程序,要求對查封的除了持有異議的28套房產(chǎn)外的其他房產(chǎn)進(jìn)行拍賣,拍賣公司經(jīng)三次拍賣未能成交。2015年12月31日,拍賣公司終結(jié)拍賣程序。2016年12月13日,M公司與A市信用社簽訂《債權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議》,A市信用社將29265782.31元的債權(quán)轉(zhuǎn)讓給M公司。合同簽訂后,A市信用社書面函告S公司。2017年1月6日,M公司向本院書面申請變更其為本案的申請執(zhí)行人。2017年1月13日,本院經(jīng)審查后作出《執(zhí)行裁定書》,裁定變更M公司為申請執(zhí)行人。M公司取得該債權(quán)后,向本院請求對房地產(chǎn)樓盤包括涉案房產(chǎn)在內(nèi)的65套房產(chǎn)進(jìn)行流拍。2017年2月28日,本院發(fā)出公告,將S公司所有的位于××縣65套房產(chǎn)交付M公司抵債。2019年3月26日,張三以該涉案房產(chǎn)為其購買為由向本院提出執(zhí)行異議。2019年4月16日,本院作出《執(zhí)行裁定書》,裁定:駁回案外人張三的異議請求。2019年4月29日,張三向本院提起訴訟,請求判令位于××縣南側(cè)房地產(chǎn)樓盤的一號房屋為張三所有,請求法院停止對該房產(chǎn)的執(zhí)行。

另查,涉案房產(chǎn)于2012年1月10日辦理網(wǎng)簽合同和網(wǎng)上備案手續(xù),但未在房管部門辦理合同備案手續(xù)。

裁判結(jié)果

1不得執(zhí)行位于××縣南側(cè)房地產(chǎn)樓盤3幢1405號房;

2駁回原告張三的其他訴訟請求。

本案的爭議焦點(diǎn):一、關(guān)于張三是否具備訴訟主體資格問題。執(zhí)行異議之訴是指當(dāng)事人和案外人對執(zhí)行標(biāo)的物的實(shí)體權(quán)利存在爭議,請求執(zhí)行法院解決爭議而引起的訴訟。張三因?qū)Ψㄔ簣?zhí)行的涉案房產(chǎn)有異議,向法院提出異議申請,法院于2019年4月16日作出《執(zhí)行裁定書》,裁定書中寫明:案外人、當(dāng)事人對裁定不服,認(rèn)為原判決、裁定錯誤的,應(yīng)當(dāng)依照審判監(jiān)督程序辦理;與原判決、裁定無關(guān)的,可以自本裁定送達(dá)之日起十五日內(nèi)向人民法院提起訴訟,張三作為該裁定的案外人,因?qū)υ摬枚ú环蚍ㄔ禾崞鹪V訟,張三是適格的訴訟主體,M公司以張三不是適格的主體,缺乏事實(shí)與法律依據(jù),法院不予采納;

二、關(guān)于張三對涉案房產(chǎn)是否享有足以排除強(qiáng)制執(zhí)行的民事權(quán)利問題。首先,關(guān)于張三對涉案房屋是否享有民事權(quán)益問題。張三與S公司網(wǎng)簽的《商品房預(yù)售合同》是雙方真實(shí)的意思表示,其簽訂時間早于A市信用社申請查封的時間,且不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定,系合法有效合同。合同簽訂后,張三已足額付清購房款,S公司亦將涉案房屋交付張三使用,可見張三與S公司存在真實(shí)的商品房買賣合同關(guān)系。

根據(jù)《最高人民法院》第一條:“本解釋所稱的商品房買賣合同,是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將尚未建成或者竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人,買受人支付價款的合同”的規(guī)定,張三作為商品房買賣合同中的買受人,且已支付了合同價款,S公司也已將涉案房產(chǎn)轉(zhuǎn)移給張三占有。雖尚未將涉案房屋過戶登記至張三名下,其原因是S公司尚未對其開發(fā)的房產(chǎn)進(jìn)行初始登記,張三對于未辦理房屋權(quán)屬過戶登記手續(xù)并無過錯,張三已通過網(wǎng)簽合同這一公開行為以及接收涉案房屋等占有形式,公示了其對涉案房產(chǎn)所有權(quán)享有的權(quán)利,S公司已不再占有涉案房產(chǎn),無權(quán)再對該房產(chǎn)進(jìn)行處置,因此,S公司不再享有所有權(quán)者的權(quán)益;關(guān)于《商品房預(yù)售合同》中買受人是否享有物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先受償?shù)膯栴}。根據(jù)《最高人民法院》的內(nèi)容可以看出,已經(jīng)交付全部或者大部分購房價款的消費(fèi)者,對涉案房屋享有的物權(quán)期待權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款、抵押權(quán)和其他債權(quán)。本案M公司據(jù)以申請執(zhí)行的債權(quán)系其與A市信用社的債權(quán)轉(zhuǎn)讓而產(chǎn)生,該債權(quán)為一般金錢債權(quán),對執(zhí)行中查封的涉案房產(chǎn)不能優(yōu)先于已支付全額房款的張三的物權(quán)期待權(quán)受償。A市信用社與S公司簽訂的《抵押合同》,辦理抵押登記的僅為房地產(chǎn)房產(chǎn)所占有的土地,并非對涉案房產(chǎn)辦理抵押。而M公司以涉案房產(chǎn)已辦理抵押,該抵押擔(dān)保物權(quán)優(yōu)先于物權(quán)期待權(quán)進(jìn)行抗辯,缺乏事實(shí)與法律依據(jù),法院不予采納。