1、濟南房貸利率下降，百萬貸款每月少還一百多

從去年年底開始的政策暖風(fēng)，終于開始實打?qū)嵉赜绊懯袌隽恕?/p>

房貸利率下降有兩方面原因：

一方面，在2022年1月20日，作為房貸的基準(zhǔn)利率，國內(nèi)5年期以上LPR利率降至4.6%，較上期下調(diào)5個基點（詳情點這里）。這也是自2020年4月以來，5年期以上LPR時隔20個月后首次下調(diào)。

另一方面，自去年年底以來國家多部門不斷發(fā)聲，支持商品房市場更好滿足購房者的合理住房需求。這背后，就包括支持買房人的信貸需求。

在這兩方面的影響之下，包括濟南在內(nèi)的眾多城市，房貸利率在近期都有明顯下降。

房貸利率的下降是“喜大普奔”的事情，這將直接降低買房人的買房成本。

以100萬元貸款金額、30年期等額本息還款為例，在利率調(diào)整前，5.6%利率月供額約為5740元，30年總還款額度達到206.67萬元。

此次利率調(diào)整后，月供額約為5615元，30年總還款額度為202.15萬元，每月還款減少了約125元，整體將能少還4萬多元。

放款周期的加快，主要有利于開發(fā)商的資金回籠。對買房人來說，這未必是好事：因為在買房人繳納首付之后，房源已經(jīng)確定，貸款放得越晚越好，晚放一天款就能晚還一天的利息。

2、首付比例下降，買房人量力而行

除了房貸利率下降，最近還有一件大事情：很多城市的房貸首付比例下調(diào)了！

不久前，一份山東菏澤某國有大行調(diào)整個人房貸首付比例的文件在網(wǎng)上流傳。

我們從菏澤多家銀行了解到，菏澤當(dāng)?shù)氐姆抠J首付比例確實下調(diào)了！其中，“無房無貸”購房者的首付比例從之前最低30%降至最低20%。

除了菏澤，近期國內(nèi)多個城市的房貸首付比例都有下降。比如，重慶、江西贛州、廣東佛山的部分銀行也已將首套房首付比例降低到20%。

首付款降低到20%，對買房人來說總體上也是有好處的。這意味著，100萬的總房款，原來需要30萬元首付，現(xiàn)在20萬元的首付就能上車了，大家上車的門檻更低了。

不過，在整體利好買房人同時，我們也提醒大家量力而行：

對于那些現(xiàn)金流好、收入穩(wěn)定的買房人來說，他們?nèi)钡闹皇鞘赘犊?，首付比例降低后，大家終于可以盡早上車了。但對于那些現(xiàn)金流不好（賺錢少）、首付又不足的買房人，即使首付比例降低后，大家依然要謹(jǐn)慎。

畢竟，最近一段時間，網(wǎng)上關(guān)于買房人“斷供”的消息不斷。

濟南樓市觀察一位小伙伴也發(fā)生了這樣的悲劇——他買了濟南某高端樓盤，貸款三百來萬元；去年，受宏觀形勢影響，他的生意遭遇挫折，不得不斷供。目前，銀行已經(jīng)將他起訴到法院。

我們提醒大家，“斷供”是一件非常嚴(yán)重的事情！有人會說，房價下跌了，無力還貸了，大不了讓銀行把房子收走、首付款打水漂而已！

但實際上，斷供的后果要遠遠比房子被銀行收走、首付款打水漂嚴(yán)重！

你可能會因此被列入失信人名單，以后再也不能貸款，甚至連高鐵、飛機都不能坐。一句話，你的社會信用會徹底破產(chǎn)，這在當(dāng)代社會是很恐怖的事情。

3、政策暖風(fēng)頻吹，樓市能否觸底反彈？

隨著樓市政策暖風(fēng)頻吹，大家最關(guān)心的莫過于：國內(nèi)樓市是否能觸底反彈？

昨天，國家統(tǒng)計局剛剛公布了1月份全國70個大中城市的房價指數(shù)，房價下跌勢頭較上個月減弱。其中，濟南新房價格環(huán)比上漲0.1%。

整體上，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.1%轉(zhuǎn)為上漲0.6%，二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比由上月下降0.3%轉(zhuǎn)為上漲0.1%；三線城市新建商品住宅售價由0.3%轉(zhuǎn)為下降0.2%。

也就是說，除了三線城市，一二線城市的房價在上個月已經(jīng)開始恢復(fù)上漲。

不過，對未來房價走勢，我們認(rèn)為還要繼續(xù)觀察。

自去年下半年開始的房價下跌，跟此前任何時候的房價下跌都不同。

以往的房價下跌，基本都是政策壓制產(chǎn)生的結(jié)果，市場在被壓制的同時依然充滿信心：大家都會覺得，只要政策調(diào)整，房價就會馬上反彈。

本輪房價下跌，雖然也有政策因素，但市場整體信心遭受重挫，大家對市場的長期前景轉(zhuǎn)變，有人甚至拿當(dāng)前市場與上世紀(jì)80年代末日本市場比較。

這背后，一方面有經(jīng)濟走勢的宏觀原因，另一方面還有人口變化的深層次原因。

2021年，我國全年出生人口1062萬人，人口出生率為7.52‰，出生人口和出生率雙雙創(chuàng)下1949年以來新低。

房地產(chǎn)走勢，短期看金融、中期看供應(yīng)、長期看人口。人口數(shù)據(jù)的下降，將對樓市產(chǎn)生深遠而重大的影響。

在我們看來，國內(nèi)很多一二線城市的樓市的問題不大。因為，人口還在繼續(xù)流入。

在濟南市場，房價自2020年年底以來并沒有出現(xiàn)明顯下降，高端市場甚至出現(xiàn)了明顯上漲，剛需市場也有部分區(qū)域出現(xiàn)上漲。

我們認(rèn)為，濟南今年房價繼續(xù)穩(wěn)定是大概率事件，部分供應(yīng)偏緊的區(qū)域甚至?xí)^續(xù)上漲。

但是，三四線城市的房價依然不容樂觀，過高的房價以及大量的人口樓市，可能讓有些城市的房價在盤整中繼續(xù)小幅下行。