2015年3月30日，中國人民銀行、住建部、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知》，將二套房最低首付比例調(diào)整為不低于40%。政策一出二套房便迅速加入漲價大軍，很多二手房主更是連夜?jié)q價，二手房的成交勢頭明顯超過了新房。
二手房的買家多是改善型住房者，無論是以小換大、買房送父母，還是給孩子買學(xué)區(qū)房，等等，他們多數(shù)都是有一定購房經(jīng)驗的。不過，再精明也精不過商家，為了能賣掉房子，二手房主或者銷售顧問可能會隱藏一些信息，而這些信息恰巧是對購房者至關(guān)重要的，比如房齡這個不太被關(guān)注的問題。
看房本 更要看房齡
和位置、面積、戶型，是否有房本相比，房齡是很多買房人容易忽略的問題。辛苦奔波好不容易相中了一套房子，可是等到辦理銀行貸款時，才恍然大悟，原來房子的年齡超過了20年，銀行不予辦理。買房人很容易被房子的外表迷惑，忘記詢問房齡，而二手房主為了盡快處理房子，也會對房子進(jìn)行重新裝修，并在交易時隱瞞房齡。
目前，很多銀行都不給房齡超過20年，且面積過小的房子辦理貸款。更有少數(shù)銀行規(guī)定房齡在15年以內(nèi)的二手房才可以貸款，對于一些優(yōu)質(zhì)的學(xué)區(qū)房可以放寬條件?？傊址抠J款的年限和房齡相加不得大于30年?？磥矸魁g真的很重要，買房人一定要在交定金前問好房齡，不然吃虧的總是自己。
7成銀行執(zhí)行新政
據(jù)了解，5月份，全國35個重點城市536 家銀行中，有382家不同程度地降低了二套房首付比例，占銀行總數(shù)的71.3％，但是還有154家銀行暫未對房貸政策進(jìn)行調(diào)整。
而382家落實新政的銀行并非清一色將首付降至4成，而是根據(jù)當(dāng)?shù)氐木唧w情況制定出個性化的二套房政策，比如北京，在執(zhí)行新政的21家銀行中，有19家將二套房首付降至5成，而降至4成的僅有兩家，可見銀行在此方面還是相對保守的。
最后，讓我們來看看那二套房貸款的流程。二套房貸款和首套房貸款流程基本一致，差別只是貸款利率和貸款成數(shù)。
第一步，簽買賣合同；交易雙方簽署北京市二手房買賣合同。
第二步，面簽；買賣雙方到場與銀行簽署《個人住房貸款合同》，提供身份證、戶口本等身份證明、收入證明、營業(yè)執(zhí)照副本復(fù)印件加公章等資料。當(dāng)天可完成。
第三步，初審；銀行對客戶貸款資料進(jìn)行審核，初審一般需要3-5個工作日。
第四步，過戶；經(jīng)紀(jì)公司權(quán)證專員陪同客戶辦理過戶手續(xù)，時間由各區(qū)房地局決定，比
第五步，抵押，取得新房產(chǎn)證后，買方把房本及銀行的抵押資料送至房地局進(jìn)行抵押；時效根據(jù)各區(qū)房地局抵押時間及抵押單量不等，由于交易量大，目前抵押需要排號；實際時間可能長于30個工作日。
第六步；客戶還款；做完抵押后，客戶可以拿到新房產(chǎn)證，并開始按月還款，交易完結(jié)。
二套房的首套利率下調(diào)，必將刺激大批改善型住房的購買需求。既然樓市利好不斷，買家就該果斷出手。