爛尾樓“停貸潮”席卷之后，銀行股被卷上了風口浪尖。
連日來，因所購樓盤停工，無法按期收房，景德鎮(zhèn)、武漢、長沙等多個城市上演聯名停貸?？硕鹧芯恐行臄祿@示，截至7月13日，業(yè)主發(fā)布的強制停貸樓盤個數已達106個。
受此影響，近兩日銀行股連續(xù)回調。同花順iFinD數據顯示，7月14日早間，銀行板塊集體快速下跌。截至收盤，銀行板塊下跌1.54％，平安銀行下跌4.29％，招商銀行下跌3.75％。
股價下跌后，銀行坐不住了，紛紛發(fā)公告緊急回應，內容基本相似，表示總體風險可控。
興業(yè)銀行7月14日午間公告稱，近日對網傳“停貸事件”消息中涉及的樓盤迅速開展了排查。
經排查，截至目前公司涉及“停貸事件”樓盤相關按揭貸款余額16億元（其中不良貸款余額0.75億元），已出現停止還款的按揭金額3.84億元，主要集中在河南地區(qū)。
得益于前期公司對按揭貸款的差異化準入和管理要求，公司已介入的且存在爛尾風險的按揭貸款總體規(guī)模較小，不會對公司經營構成重大影響。
農業(yè)銀行稱，針對近期個別房地產企業(yè)風險暴露、住房開發(fā)項目延期交付情況，該行已在總行層面建立統(tǒng)籌協(xié)調機制，在全系統(tǒng)組織開展住房項目“保交樓”情況排查，“截至2022年6月末，全行個人住房貸款余額5.34萬億元。其中一手樓合作樓盤5.7萬個，一手樓按揭貸款余額3.97萬億元。已初步認定存在“保交樓”風險的樓盤涉及逾期按揭貸款余額6.6億元，占全行按揭貸款余額的0.012％，占一手樓按揭貸款余額的0.017％。”
招商銀行公告，經初步排查，目前本公司涉及“網傳停貸”事件的樓盤數量占比較小，所涉及的本公司逾期個人住房貸款余額0.12億元，占本公司境內個人住房貸款余額的比例不到0.001％，風險整體可控。
此前有機構分析指出，結合按揭和開發(fā)貸敞口，風險敞口比較大銀行分別是平安銀行、招商銀行和興業(yè)銀行。2021年年報顯示，招商銀行房地產對公貸款余額為4017.04億元，不良率為1.41％，較上一年末增加1.01個百分點；個人按揭貸款余額為13744.06億元，不良率為0.28％，同比下降0.01個百分點。
目前規(guī)模有限但提防效仿蔓延，斷供風波沿信用鏈條產生連鎖反應，可能沖擊金融體系
全國范圍內爛尾樓盤的規(guī)模并無官方披露數據。據鳳凰網統(tǒng)計，目前公開的強制停貸告知書涉及約5萬戶，按平均每戶貸款百萬元推算，斷供涉及金額可能500億元左右、體量尚可控。但需要提防：第一，對于已出險的頭部房企，問題樓盤數量可能在百萬級別；第二，目前曝出斷供的樓盤多是2021年中起停工的項目，潛在爛尾數量還有可能增長；第三，個別地區(qū)輿情發(fā)酵后，其他地區(qū)購房者可能效仿。不過鑒于征信等約束，潛在的斷供規(guī)模不宜夸大。
一是居民對房企信用擔憂升溫，期房銷售更快萎縮，房企經營現金流回籠難度更大（2021年住宅銷售中，期房占比89.6％）；
二是銀行對低資質主體和期房項目的授信可能主動收縮、同時規(guī)范監(jiān)管賬戶管理，房企融資條件也或繼續(xù)收緊；
三是地方政府甚至中央層面對于保交付更加重視，預售資金監(jiān)管尺度易緊難松；
四是房地產行業(yè)上游供應商可能要求收縮應收賬款周期。
總之，墻倒眾人推，可能引發(fā)房地產行業(yè)流動性危機，影響還將傳導至金融體系和開發(fā)投資等環(huán)節(jié)，形成反饋效應。相應的，政策需要更迅速推出應對方案，打破惡性循環(huán)。
為何出現斷供風波？嚴重引發(fā)系統(tǒng)性金融風險，不可輕視
發(fā)展是解決問題的關鍵，經濟下行加速其他問題暴露，近日爛尾樓盤斷供風波是一個縮影。行業(yè)層面，斷供背后是監(jiān)管環(huán)境收緊后，房企高杠桿+快周轉模式失效、資金鏈斷裂，進而引發(fā)樓盤爛尾，購房者無奈之下以斷供作為維權的手段。
2020年下半年至2021年，房地產融資條件持續(xù)收緊，代表性政策為三道紅線限制房企債務擴張、信貸集中度管理限制銀行涉房信貸，兩者共同削弱房企財務杠桿。房企債務風險顯露后，2021年以來各地政府為保交樓加強預售資金監(jiān)管，進一步削弱了房企經營杠桿。
民營房企傳統(tǒng)的高杠桿+快周轉模式失效，房企資金鏈遭遇前所未有的壓力。
由于房企信用風險集中暴露，且出險房企規(guī)模大、項目眾多，加上疫情影響施工進度，各地爛尾樓盤數量隨之上升。購房者一方面負擔高額房貸的月供壓力、就業(yè)收入又受到疫情等影響，另一方面與房企交涉無果，無奈下選擇自發(fā)停貸，期望以這種方式維護自身權益。從公開的強制停貸告知書來看，斷供主要涉及出險民企的項目，且普遍存在房企違規(guī)挪用預售監(jiān)管資金、銀行涉嫌違規(guī)放貸、未充分履行預售資金監(jiān)管義務的問題。
看似爛尾樓問題，但實際上本質也是貸款購買的商品價值下跌到低于需償還的貸款，這個價值包括商品的使用價值，本質上依然是房子本身沒那么值錢了。
歷史上多次金融危機都與房地產有關，大多都以房價崩盤引發(fā)信用緊縮結束。而中國由于特殊的預售制度，在監(jiān)管不嚴和房企杠桿下降等諸多因素下，出現了危機不同的表現形勢。
貿然停貸可能是“殺敵一千自損八百”的無奈之舉，一方面，準業(yè)主可能會背上信用污點，影響個人征信；另一方面，在建房屋可能會被查封、拍賣，業(yè)主錢房兩空。
更嚴重的問題是，不少停工樓盤的準業(yè)主試圖加入，頗有快速惡化之勢。
這種情況一旦在全國市場形成規(guī)模，會讓購房人對新房的信心進一步喪失，成為比房價下跌更能打擊樓市信心的惡性循環(huán)。同時，自行停貸風波雖仍在可控范圍內，但不排除未來會產生連鎖反應，產生金融風險。
華泰證券認為，金融體系的系統(tǒng)性風險值得提防。
第二，房地產行業(yè)流動性風險加大且形成反饋、潛在隱患更大。
第三，房企對供應商的信用敞口可能向金融系統(tǒng)溢出，2021年房企各項應付款增量規(guī)模約為5.2萬億（其中應付工程款2.9萬億），可能效仿居民斷供發(fā)生信用敞口轉嫁行為。第四步，房地產引發(fā)的經濟下行壓力對金融系統(tǒng)是更大考驗。
政策底已現3個季度房地產仍未好轉
7月9日當周，30大中城市商品房成交面積環(huán)比下降50.3％，僅為243.65萬方，同比下降44.7％，顯示出6月份房地產回暖的脆弱性。
6月份，房地產銷售出現明顯回暖，但進入七月份，房地產銷量再次有向下拐頭跡象。7月9日當周，30大中城市商品房成交面積環(huán)比下降50.3％，僅為243.65萬方，同比下降44.7％，降幅再次擴大?？紤]到臨近年中財報考核以及下半年債務到期量較大，開發(fā)商對流動性需求較為急切，有動力加大推盤力度。
因此6月份房地產銷售回升可能只是暫時的，三、四季度房地產開發(fā)商還本付息壓力還將加大，除非房地產商加大促銷手段、提高降價幅度，否則銷售金額可能難以持續(xù)回升。
7月份乃至今年下半年，房地產是否真正回暖還需繼續(xù)觀察，需警惕房地產銷量增速再次拐頭向下。目前看來，房地產市場依然比較脆弱，需要持續(xù)政策方面的呵護。我們認為，一方面房地產政策的放松可能繼續(xù)在二線城市乃至一線城市蔓延，另一方面，下半年可能還需進一步降息來刺激房屋銷售。
去年9月房地產金融座談會標志著政策開始轉向，今年4、5月份房地產政策已經出現了全面的放松，從融資到回款、從供給到需求政策都有所調整。
需求端包括因城施策放松限購限貸、下調首付比和房貸利率，房地產稅推遲等，供給端包括優(yōu)化土拍規(guī)則、放松集中度限制、支持并購貸、創(chuàng)設信用保護工具甚至房企信貸展期等。然而政策底出現已有三個季度、行業(yè)底仍未到來。
房地產貢獻約20％的GDP、40％的財政收入、20％的社融存量、60％的家庭資產，即房地產會通過產業(yè)鏈、財政、信貸和消費意愿等諸多環(huán)節(jié)影響經濟內生增長動能。如果風險能未及時收斂，下半年經濟增長預期可能要相應下調。