最近有客戶問到致享融，如果有一套閑置的房產(chǎn)，那么是否可以拿來辦理抵押貸款呢？其實(shí)能否做抵押貸款和是否閑置無關(guān)，主要和以下幾方面因素有關(guān)：
1、是否能夠上市交易，如果不能上市交易的話，就不能做抵押貸款。
2、房屋的性質(zhì)，是住宅，商住兩用，辦公用房還是別墅等，這幾種類型都可以辦理抵押貸款。
3、房齡，一般房齡在40年內(nèi)的住宅都可以辦理抵押貸款。
能否辦理抵押貸款，更重要的一條是看你在哪個(gè)城市，不同的城市各家銀行的貸款政策完全不同，下面以北京為例來具體說說，這里只包括個(gè)人抵押貸款，未包括企業(yè)貸款。
1、個(gè)人房屋抵押貸款分為抵押消費(fèi)貸和抵押經(jīng)營(yíng)貸，抵押消費(fèi)貸一般額度都在100萬，最高的也就200萬，在這里就重點(diǎn)講解個(gè)人抵押經(jīng)營(yíng)貸款。
2、個(gè)人抵押經(jīng)營(yíng)貸款分為一抵和二抵（或者叫著一押或者二押），二抵是指有按揭貸款的情況下，再辦理抵押貸款，反之，就是沒有按揭貸款的情況下，辦理抵押貸款叫著一抵。
3、抵押經(jīng)營(yíng)貸辦理的條件：
1）房齡，一般不能超過40年，當(dāng)然也有些銀行或者機(jī)構(gòu)會(huì)針對(duì)房齡超過40年的房子放款，這個(gè)就需要找特定的銀行辦理了。
2）房屋面積，一般要超過40平米，如果房屋面積低于40平米很難辦理抵押貸款，當(dāng)然也有特殊的銀行或者機(jī)構(gòu)可以辦理。
3）房屋性質(zhì)，70年住宅、別墅、商住和辦公用房，對(duì)于住宅所有銀行都可以辦理抵押貸款，別墅也有絕大部分銀行可以做，對(duì)于商住和辦公用房只有少量銀行可以做。
4）借款人本人名下或者直系親屬名下必須有公司，關(guān)于經(jīng)營(yíng)的公司，不同的銀行要求完全不同，有些銀行還可以做實(shí)控（顧名思義，就是可以是某家公司的實(shí)際控制人即可），有些銀行要求是公司的股東或者法人（不一定是真實(shí)經(jīng)營(yíng)，也就是我們說的殼公司），最為嚴(yán)格的是有些銀行要求是真實(shí)經(jīng)營(yíng)的，這個(gè)就比較麻煩，而且要求提供財(cái)務(wù)報(bào)表和納稅申請(qǐng)表等。
4、北京地區(qū)抵押經(jīng)營(yíng)貸產(chǎn)品的重要參數(shù)：
1）貸款利率，最低的4.8%左右，主要集中在6-7%，高的也有8%，甚至10%左右的，當(dāng)然各種產(chǎn)品都有自己的優(yōu)劣勢(shì)，沒有絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)或者劣勢(shì)，要么就是被市場(chǎng)淘汰，要么就是一統(tǒng)江湖了，兩者都不太好，產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)過大，很容易出現(xiàn)壞賬和呆賬。
2）貸款年限，北京抵押貸款最長(zhǎng)的20年，大部分銀行的年限集中在10年和5年，也有3年和1年期的，可以根據(jù)自己需要選擇年限，也是各有優(yōu)劣勢(shì)的。
3）還款方式，多種還款方式，先息后本，等額本息，等額本金等多種方式，有些先息后本的產(chǎn)品還需要一年一歸本。
4）貸款金額，不同銀行貸款限額不同，大部分銀行限額1000萬，有少量銀行1500萬，最高的可以做到3000萬。
5）貸款成數(shù)，最高可以做到9成，大部分集中在6-7成左右，實(shí)控的一般可以做5成，具體成數(shù)和房屋的性質(zhì)還有關(guān)系，一般別墅只能做5-6成，商住只能做5成左右。
在這里致享融也順便將北京的部分主流抵押貸款產(chǎn)品匯總一下，大家可以參考一下市面上有哪些相關(guān)產(chǎn)品：
1、銀行1，殼公司法人或者即可，利率3.86%，年限20年，等額本息還款，最高額度1500萬。
2、銀行2，殼公司法人或者股東或者直接包裝實(shí)控，利率4.35%，年限20年，等額本息還款，額度最高1500萬。
3、銀行3，殼公司法人或者股東或者直接包裝實(shí)控，利率3.7%，年限10年，等額本金還款（額度的一半），額度最高1000萬。
4、銀行4，殼公司法人或者股東，利率3.7%-4%，年限5年，等額本息還款（月供按20年計(jì)算的氣球貸），5年之后還可以不歸本續(xù)貸，額度最高1000萬，可以做二抵。
5、銀行5，殼公司法人或者股東，或者實(shí)控，但是需要公司共借，利率4.37%，等額本息還款，年限10年（月供按20年計(jì)算的氣球貸），最高額度1500萬。
6、銀行6，真實(shí)經(jīng)營(yíng)公司（需要下戶），可以做真實(shí)經(jīng)營(yíng)公司的實(shí)控，但是需要法人共借，利率4.5%-5.3%，先息后本或者等額本息均可，額度最高3000萬，可以做二抵。
7、銀行7，可以做實(shí)控，利率4.5%，額度最高1500萬，年限5年授信，一年一歸本，先息后本還款，最高可以做到75成。
關(guān)于抵押經(jīng)營(yíng)貸款，建議大家找專業(yè)的機(jī)構(gòu)辦理，不要盲目地去辦理，尤其是自己辦理非常麻煩，原因如下：
1、首先抵押經(jīng)營(yíng)貸款辦理的周期會(huì)比較長(zhǎng)，其次是需要的材料會(huì)非常多，然后就是有些材料可能還需要zuojia，所以做抵押經(jīng)營(yíng)貸款銀行經(jīng)理不一定會(huì)接待，因?yàn)橐粋€(gè)銀行經(jīng)理做一筆抵押貸款本身業(yè)績(jī)并不多，但是對(duì)于自己去辦理的，客服經(jīng)理還不敢收錢，所以為你辦理會(huì)很麻煩，還不賺錢，將來如果出現(xiàn)逾期，扣的錢遠(yuǎn)比他賺的錢多。
2、很多客戶會(huì)比較盲目地去注冊(cè)殼公司，每家銀行對(duì)于公司的要求都完全不同，包括營(yíng)業(yè)范圍，因?yàn)檫€會(huì)涉及到上下游合同，不是單純的注冊(cè)一個(gè)殼公司就可以，注冊(cè)了殼公司還需要去和下游合同的公司匹配，經(jīng)常出現(xiàn)客戶自己注冊(cè)了公司用不了。