追不回的地產(chǎn)貸款

文/樂(lè)居財(cái)經(jīng)曾書佳

在最近的業(yè)績(jī)會(huì)上，上市銀行公司都談到了自己在房地產(chǎn)領(lǐng)域的“踩雷”經(jīng)歷。

平安銀行率先稱其慘，其住房相關(guān)業(yè)務(wù)主要集中在華夏幸福和寶能，其中金額最大的是54億元的寶能城項(xiàng)目，將立即進(jìn)入司法拍賣執(zhí)行環(huán)節(jié)；招行的違約客戶，主要是華夏幸福和恒大，只能等待債務(wù)重組方案有結(jié)果。

我對(duì)銀行的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)又愛(ài)又恨。涉足房地產(chǎn)可以為其運(yùn)營(yíng)提供很大的幫助，但同時(shí)也充滿了不可預(yù)知的高風(fēng)險(xiǎn)。尤其是在當(dāng)前監(jiān)管基調(diào)持續(xù)的情況下，更要防范這只“灰犀?！?。

聰明的銀行從來(lái)都是提前了解市場(chǎng)，計(jì)算盈虧的。但這一波房地產(chǎn)盤整沖擊，確實(shí)讓他們采取了“敏感”的防范措施，因?yàn)檎l(shuí)都不想一直過(guò)著“討債”的生活，擔(dān)心計(jì)提損失和壞賬。

他們做出了一致的判斷：短期來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)仍處于風(fēng)險(xiǎn)上升和釋放階段。因此，需要等待房地產(chǎn)銷售回暖，重新審視融資標(biāo)的，提高資金安全性。

涉及住房的不良貸款超千億。

到了年報(bào)季結(jié)束，房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行的影響在財(cái)報(bào)中充分體現(xiàn)。

統(tǒng)計(jì)顯示，目前有代表性的13家銀行中，去年下半年有11家銀行的房地產(chǎn)對(duì)公貸款不良率上升。在此期間，恒大的暴雷拉開(kāi)了房企風(fēng)險(xiǎn)蔓延的序幕，不良率的上升恰恰反映了同期房地產(chǎn)信貸問(wèn)題的發(fā)酵。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，銀行將還款能力存在明顯問(wèn)題、無(wú)法足額償還本息、經(jīng)法律程序無(wú)法收回本息的貸款列為不良貸款。

2021年，工農(nóng)中建四大行房地產(chǎn)不良貸款余額超過(guò)1100億元，同比多增408億元；房地產(chǎn)不良貸款占全部不良貸款的10.87%，而2020年該數(shù)字為6.95%，增幅明顯。

同期，四大行房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率均有所上升，工行、建行、農(nóng)行、中行不良貸款率分別為4.79%、1.85%、3.39%、5.05%。除建行外，其他三家銀行的不良率均處于行業(yè)高位。

一般來(lái)說(shuō)，銀行不良貸款額的增加或無(wú)法收回的貸款會(huì)給銀行的后續(xù)發(fā)展帶來(lái)嚴(yán)重的危害。2021年，工商銀行房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款增加176億元，居四大行之首，而其房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率從2020年的2.32%飆升至2021年的4.79%，同樣增速居四大行之首。

工行副行長(zhǎng)張文武在業(yè)績(jī)會(huì)上指出，“2021年工行房地產(chǎn)貸款不良率階段性上升，主要是少數(shù)風(fēng)險(xiǎn)大戶貸款惡化所致”。據(jù)媒體報(bào)道，工行是恒大的第三家代理行。

與此同時(shí)，工行在財(cái)報(bào)中表示，將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家在房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策導(dǎo)向，審慎落實(shí)房地產(chǎn)審慎管理的要求，繼續(xù)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投融資實(shí)施限額管理，密切關(guān)注各地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)變化，嚴(yán)防房地產(chǎn)集團(tuán)客戶風(fēng)險(xiǎn)的高杠桿擴(kuò)張。

房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率方面，中國(guó)銀行連續(xù)兩年位居四大行之首。2021年，中國(guó)銀行房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款達(dá)346.94億元，房地產(chǎn)行業(yè)不良貸款率達(dá)5.05%。這兩個(gè)指標(biāo)在四大行中排名第一。

中國(guó)銀行2021年末前十大借款人中，第10名借款人為房地產(chǎn)公司，貸款余額220億元。此外，公開(kāi)信息顯示，中國(guó)銀行是第一家代理行

在銀行業(yè)，這種貸款是指借款人目前能夠償還貸款本息，但存在一些可能對(duì)還款產(chǎn)生不利影響的因素，通常被稱為關(guān)注貸款。去年下半年，13家銀行的利息貸款比率增加了0.04個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到1.59%，這在一定程度上是由房地產(chǎn)推動(dòng)的。

在不同的住房相關(guān)業(yè)務(wù)中，如公司貸款、債券投資和非標(biāo)業(yè)務(wù)，銀行面臨不同的風(fēng)險(xiǎn)暴露。

對(duì)于以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款為主的企業(yè)貸款，銀行基本上對(duì)項(xiàng)目土地及其在建項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格抵押，違約給定的損失往往更可控；目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行不參與境內(nèi)外債券投資，但違約損失率參與。

在非標(biāo)業(yè)務(wù)方面，銀行會(huì)參與自營(yíng)投資和代銷。自我投資的違約損失率也很高，代銷產(chǎn)品的違約損失率很低，因?yàn)榇蠖鄶?shù)投資者對(duì)自己的盈虧負(fù)責(zé)。

據(jù)中信證券估算，目前房地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模約21萬(wàn)億，其中房地產(chǎn)對(duì)公貸款13.9萬(wàn)億，境內(nèi)外債券融資3.2萬(wàn)億，非標(biāo)貸款4萬(wàn)億。

而銀行通過(guò)表內(nèi)外業(yè)務(wù)參與地產(chǎn)敞口，在房企貸款、債券投資、非標(biāo)投資、非標(biāo)代銷中的風(fēng)險(xiǎn)敞口分別為13.9萬(wàn)億、3177億、1萬(wàn)億、5000億，體量并不小。

不過(guò)，據(jù)測(cè)算，銀行業(yè)地產(chǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)損失約為4349億，占銀行業(yè)年度減值計(jì)提的比重為22.6%，總體仍較為可控。只有當(dāng)房企接下來(lái)的銷售有所回暖、融資環(huán)境適度放寬，銀行業(yè)才能迎來(lái)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的下降。

但銀行們?nèi)宰龊昧死^續(xù)面對(duì)困難的準(zhǔn)備。銀行方面人士日前做出判斷：“目前整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)仍處于風(fēng)險(xiǎn)的上升和釋放的階段，因此整體的行業(yè)性的不良率還會(huì)進(jìn)一步的上升?！?/p>

農(nóng)行高層也坦言，“從短期內(nèi)看，行業(yè)的預(yù)期尚在修復(fù)之中，市場(chǎng)銷售投資下降趨勢(shì)還未扭轉(zhuǎn)，前期負(fù)債水平較高的房企和困難房企，資金鏈緊張局面尚未有明顯緩解，預(yù)計(jì)這部分企業(yè)后續(xù)仍然面臨一定的風(fēng)險(xiǎn)暴露壓力。”

由此看來(lái)，各家銀行對(duì)地產(chǎn)趨勢(shì)的判斷，是相對(duì)一致的。

敏感的神經(jīng)

銀行與地產(chǎn)商的債務(wù)糾葛與訴訟博弈，仍在持續(xù)上演。

2月下旬，在淘寶網(wǎng)資產(chǎn)競(jìng)價(jià)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上，有一場(chǎng)公開(kāi)掛牌競(jìng)價(jià)引人注意。拍賣標(biāo)的為中原銀行對(duì)深圳市皇庭投資管理有限公司（簡(jiǎn)稱“皇庭投資”）的信托受益權(quán)，起始價(jià)為1.9億元，但最終卻無(wú)人問(wèn)津，競(jìng)價(jià)失敗。

在此5年前，中原銀行以自有資金3.99億元，認(rèn)購(gòu)了皇庭國(guó)際定向資管投資項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃的優(yōu)先級(jí)，后續(xù)償還了2.09億元，仍有1.9億元未償還。這1.9億里，既包含了債務(wù)本息，還包含了134.78萬(wàn)元的訴訟費(fèi)。

這項(xiàng)信托計(jì)劃，總規(guī)模為5.33億元，除了中原銀行外，還有一家公司認(rèn)購(gòu)了1.34億元的劣后級(jí)信托，最終通過(guò)安信證券進(jìn)行場(chǎng)內(nèi)股票質(zhì)押，資金流向了大股東皇庭投資。

皇庭國(guó)際與中原銀行曾協(xié)商過(guò)債務(wù)的解決方案的。據(jù)中原銀行的相關(guān)人士披露，皇庭也想買中原銀行持有的權(quán)益，但是給的價(jià)格有點(diǎn)低，后者并不愿意給，所以在推動(dòng)訴訟的同時(shí)，也希望賣給合適的投資者。等判決生效，然后申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行。

交易價(jià)格方面，上述負(fù)責(zé)人表示，其向總行申請(qǐng)?jiān)谠A(chǔ)上打九折出售，但直至掛牌前后還沒(méi)有批復(fù)。由此可見(jiàn)，中原銀行也希望快速將債權(quán)出手，扔掉這塊“燙手山芋”。

光大銀行也有類似的苦惱。它將手中的不良金融債權(quán)資產(chǎn)包——寧波東港喜來(lái)登大酒店6.6萬(wàn)平米物業(yè)，以3.5億元的起始價(jià)掛牌拍賣。但4月初顯示，該項(xiàng)掛牌已流拍。

資料顯示，標(biāo)的物擔(dān)保方式為抵押/質(zhì)押+保證，債權(quán)本金7.87億元，未償利息1.05億元，本息合計(jì)約8.91億元。債務(wù)人包括寧波東港波特曼大酒店有限公司、寧波東港大酒店股份有限公司及浙江宇大航道工程有限公司。

金融機(jī)構(gòu)持有抵押物，一般都不怕債務(wù)人還不上款；但一旦有違約情況發(fā)生，他們就得開(kāi)啟資產(chǎn)變現(xiàn)或司法程序，耗上一些時(shí)日，這也是他們不愿看到的。因此，在地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境下，銀行變得尤為謹(jǐn)慎。

民生銀行公布年報(bào)顯示，去年其對(duì)公房地產(chǎn)業(yè)授信業(yè)務(wù)余額為4734.44億元，比上年末下降1169.47億元，降幅19.81%。該舉措便是銀行收縮規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的縮影。

放款主體繃著敏感的神經(jīng)，才有了去年7月，廣發(fā)銀行宜興支行申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全，請(qǐng)求凍結(jié)宜興市恒譽(yù)置業(yè)、恒大地產(chǎn)存款約1.3億元或查封、扣押其他等值財(cái)產(chǎn)。

法院認(rèn)為，廣發(fā)銀行宜興支行以情況緊急，不立即申請(qǐng)保全，將會(huì)使其合法權(quán)益受到難以彌補(bǔ)的損害為由，向該院申請(qǐng)?jiān)V前財(cái)產(chǎn)保全符合法律規(guī)定，便通過(guò)了這項(xiàng)申請(qǐng)。此事轟動(dòng)了地產(chǎn)圈。

后來(lái)，謹(jǐn)慎的華夏銀行佛山分行，眼見(jiàn)佳兆業(yè)流動(dòng)性承壓，未經(jīng)監(jiān)管各方同意，擅自將佳兆業(yè)相關(guān)項(xiàng)目的商品房預(yù)售款從專用賬戶劃出，也是金融機(jī)構(gòu)反應(yīng)過(guò)度的體現(xiàn)。

上述類似的例子，并不少見(jiàn)。盡管銀行們?nèi)缏谋”?，但他們?nèi)允艿搅说禺a(chǎn)的拖累。

針對(duì)性“開(kāi)閘”

早在2020年底，中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》規(guī)定，將金融機(jī)構(gòu)分為5檔，針對(duì)每檔分別設(shè)置房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限。簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是嚴(yán)控銀行資金投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。

從那時(shí)起，銀行就開(kāi)始放緩了給地產(chǎn)商輸血的節(jié)奏，并在地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)蔓延時(shí)，把“傘”收回來(lái)，迅速切割風(fēng)險(xiǎn)。然而，銀根的收緊，進(jìn)而引發(fā)羊群效應(yīng)，發(fā)生金融機(jī)構(gòu)“擠兌”，波及房企平穩(wěn)經(jīng)營(yíng)。

行業(yè)出清到一定階段，邊際調(diào)整、改善也會(huì)隨之而來(lái)。

去年年底，監(jiān)管層鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)收并購(gòu)就已初現(xiàn)端倪，人民銀行和銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布一紙通知，提及“鼓勵(lì)銀行穩(wěn)定有序地開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)，著重扶持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的兼并收購(gòu)出險(xiǎn)項(xiàng)目。”

于是今年以來(lái)，招商銀行，興業(yè)銀行、浦發(fā)銀行、交通銀行、廣發(fā)銀行、平安銀行相繼向地產(chǎn)“開(kāi)閘放水”，積極響應(yīng)監(jiān)管層鼓勵(lì)商業(yè)銀行支持房地產(chǎn)收并購(gòu)的號(hào)召，形式除了提供并購(gòu)貸，還有發(fā)行并購(gòu)債券等。

據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)不完全統(tǒng)計(jì)，至3月份，銀行提供并購(gòu)貸款融資額度已達(dá)870億元，發(fā)行并購(gòu)主題債250億元；與此同時(shí)，房企方面也在積極發(fā)行并購(gòu)債，融資約139.9億元，總計(jì)超1200億元。

銀行從以往“廣撒網(wǎng)”的投資，轉(zhuǎn)變?yōu)橛羞x擇地明確投資企業(yè)，他們主要向國(guó)企、央企，以及優(yōu)質(zhì)的民企，如碧桂園、美的置業(yè)、旭輝、新希望地產(chǎn)等開(kāi)放融資渠道，提高業(yè)務(wù)開(kāi)展的安全系數(shù)。

除了為未來(lái)的資產(chǎn)安全筑底之外，剩下的便是等待地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)暖。

不過(guò)，行業(yè)的轉(zhuǎn)向一直遵循著“政策修復(fù)-銷售修復(fù)-信用修復(fù)”進(jìn)程，目前還只是停留在第一階段。按照預(yù)測(cè)，5、6月地產(chǎn)銷售的“小陽(yáng)春”才會(huì)到來(lái)。

從目前來(lái)看，“因城施策”框架下，各地政策調(diào)整與優(yōu)化已在持續(xù)推進(jìn)，不僅預(yù)售資金監(jiān)管有放松的跡象，項(xiàng)目并購(gòu)和AMC資產(chǎn)處置，也在加速進(jìn)行。

而金融端的按揭利率、公積金貸款標(biāo)準(zhǔn)同樣有所調(diào)整，如果接下來(lái)需求端限售、限購(gòu)、限貸政策有實(shí)質(zhì)性放松，那地產(chǎn)的“春天”或許會(huì)提前到來(lái)，銀行們也將長(zhǎng)舒一口氣。