沉寂已久的經(jīng)營貸重出江湖。

你是不是已經(jīng)很久沒見過利率3%的貸款了?

但事實上,央行的LPR只是一個基準線,具體利率的定奪,由地方銀行說的算。

6月伊始,3.3%左右的地方銀行貼息貸款集體迸發(fā)。

經(jīng)營貸的口子已經(jīng)打開了。

低息貸款重出江湖

經(jīng)營貸沉寂于2021年。

2020年初,不是一家銀行,是幾乎全國各大城市的銀行都吹響了經(jīng)營貸買房的號角。

經(jīng)營貸,顧名思義是專門用于企業(yè)經(jīng)營的普惠性貸款。在國家普惠性金融政策下達后,利率從早些年的5%、6%一路降到了3.8%。

而房子,作為最常見也是最踏實的投資品,需要承擔6%左右的利率成本。

與經(jīng)營貸相比后,3%左右的利差產生了巨大的利潤空間。

“全款買房,抵押出來7成金額,用這7成的金額再賣房再抵押,以此類推一本萬利?!边@就是當年炒房客的做法。

加杠桿的成本僅需要一套全款房的資金和每年3%的利息。有狠人更是直接用過橋資金解決全款房。只要后面房子隨便漲點賣一套,立馬就能還上過橋成本,這是無本萬利。

只不過這套作弊方案很快被監(jiān)管部門抓包了,跟著炒房客一塊沒落的還有經(jīng)營貸。雖然利率沒有多大的調整,但是二十年的貸款年限變成了授信10年,現(xiàn)房可辦的門檻變成了持證一年,空殼公司也變成了需要真實經(jīng)營。想申請經(jīng)營貸已經(jīng)不再像從前那樣簡單。

隨著炒房熱度下降的,還有銀行的業(yè)績和企業(yè)的流水賬單。20年末疫情爆發(fā),在兩年的時間內,經(jīng)濟體系受到了巨大的沖擊。

為了緩解疫情造成的影響,從2021年末,銀行先后兩次調利率,經(jīng)營貸利率來到了我們熟悉的3.85%,在今年6月更是降到了3.3%。兜兜轉轉經(jīng)營貸又回來了。

月供3000的妙用

為什么月供3000?

3.3%的利率,為什么會月供3000?

問過一些客戶關于先息后本的認知,結果很讓人失望,知道先息后本的人并不多。

這其實就是一種認知隔閡,目前人們最常接觸的貸款,貸款和網(wǎng)貸,他們的還款方式都是等額本息。而等額本息是將本金和利息分攤到每一個月,所以月供會很高。

而先息后本,每個月的月供只用計算利息,本金會在貸款到底的最后一期一次性歸還。比如貸款100萬,按照3.3%的利率來算,1年總利息3.3萬,分攤到每個月就是2750,而這2750就是月供。

月供3000的妙用

前面我們說了經(jīng)營貸和房貸之間有巨大的利差空間,經(jīng)營貸不能用于買房了,但能否可以用他特殊的還款方式來降低月供呢?

答案是可行的。

當你在有營業(yè)執(zhí)照的前提下,轉貸后會感受到有明顯的月供差。

目前房貸利率普遍穩(wěn)定在5%,如果有過買房記錄,那利率可能會達到5.5%。這匯總下來,轉貸的差值就非常明顯了。

假設貸款500萬,10年期,二者利差會達到35-75萬,如果周期延長到20年,二者利差會達到50-100萬。

這就意味著,省下的錢,足夠你第二套房的首付。

貸款需要什么

房貸轉貸主要是看中了兩種貸款中間巨大的利差空間,但是現(xiàn)在,我要給各位打個預防針,好東西永遠是有獲取條件的,不是所有人都適合做。

房產

第一道門檻,也是所有貸款的前提條件,你必須要有房產。

經(jīng)營貸涉及到的房產范圍其實沒有這么寬泛。能夠進行貸款的需要是70年產權房,當然一些城市的公寓商鋪也可以做,但是額度和利率就是另一回事了。

此外,如果是按揭房,至少需要還款滿一年。這也是銀行為了排除你有套現(xiàn)的風險。

營業(yè)執(zhí)照

第二道門檻,需要你名下有張營業(yè)執(zhí)照。

同時,在貸款前需要提前半年準備好,也就是說執(zhí)照注冊需要滿至少半年時間,1年最為保險。期間不能忘記維護流水記錄。

至于流水記錄不僅貸前要做足準備,貸后也要持續(xù)維護。銀行所給你的授信10年或20年,并不代表單筆貸款時間,貸后管理,會繼續(xù)核實你公司的經(jīng)營情況,重要指標就是流水。

墊資成本

如果你沒有能力直接結清貸款,那必然少不了借錢墊資的過程。如果是找朋友借還好,但如果是找墊資機構,那免不了每日萬1-3的手續(xù)費。

這是貸款的灰色地帶,我們不去評價他的利弊。

經(jīng)營貸適合哪些人?

經(jīng)營貸用途主要有四種:

1. 降低利率、節(jié)省開支

2. 用超低利率,獲取更多流動資金;

3. 負債整合

4. 在不賣房的前提下,盤活已升值房產。

經(jīng)營貸適合哪些人:

1. 有企業(yè)經(jīng)營。

2. 二套房按揭,被套牢資金。

3. 有購房需求,首付不夠。

4. 月供過高。

經(jīng)過5、6、7三個月的瘋狂放水,銀行手中的“存貨”已經(jīng)不多了,當放貸額度差不多的時候,就會收緊或者漲息了。