最近有客戶問(wèn)智祥榮,如果有閑置房產(chǎn),可以用來(lái)抵押貸款嗎?其實(shí)能不能做按揭貸款,跟閑置與否無(wú)關(guān),主要跟以下幾個(gè)因素有關(guān):
1、是否能夠上市交易,如果不能上市交易的話,就不能做抵押貸款。
2、房屋的性質(zhì),是住宅,商住兩用,辦公用房還是別墅等,這幾種類型都可以辦理抵押貸款。
3、房齡,一般房齡在40年內(nèi)的住宅都可以辦理抵押貸款。
能否辦理按揭貸款,更重要的是看你在哪個(gè)城市。不同城市的銀行貸款政策完全不同。讓我們以北京為例。只包括個(gè)人按揭貸款,不包括公司貸款。
1.個(gè)人住房抵押貸款分為抵押消費(fèi)貸款和抵押經(jīng)營(yíng)貸款。抵押消費(fèi)貸款一般額度為100萬(wàn),最高額度為200萬(wàn)。在這里,我將重點(diǎn)介紹個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)。
2.個(gè)人按揭貸款分為一次付清和兩次付清(或一次付清或兩次付清)。兩斷是指有抵押貸款時(shí)申請(qǐng)抵押貸款,否則沒(méi)有抵押貸款時(shí)申請(qǐng)抵押貸款稱為一斷。
3.辦理抵押業(yè)務(wù)貸款的條件:
1)房齡,一般不超過(guò)40年。當(dāng)然,有些銀行或機(jī)構(gòu)會(huì)貸款給房齡超過(guò)40年的房子。這個(gè)需要具體銀行來(lái)辦理。
2)住房面積一般在40平米以上。如果住房面積小于40平方米,很難申請(qǐng)到按揭貸款。當(dāng)然也有專門的銀行或者機(jī)構(gòu)可以辦理。
3)房屋性質(zhì),70年以上的住宅、別墅、商業(yè)、寫字樓。所有銀行都可以辦理住宅按揭貸款,大部分銀行可以做別墅,只有少數(shù)銀行可以做商業(yè)和寫字樓。
4)借款人本人或直系親屬名下必須有公司。不同銀行對(duì)運(yùn)營(yíng)公司的要求完全不同。有的銀行還可以做實(shí)際控制(顧名思義,可以是一家公司的實(shí)際控制人)。有的銀行要求是公司的股東或法人(不一定是真正的企業(yè),也就是我們說(shuō)的空殼公司)。最嚴(yán)格的是有些銀行要求真實(shí)業(yè)務(wù),比較麻煩,要求財(cái)務(wù)報(bào)表和納稅。
4.北京按揭貸款產(chǎn)品的重要參數(shù):
1)貸款利率,最低的在4.8%左右,主要集中在6-7%,最高的在8%左右甚至10%。當(dāng)然,各種產(chǎn)品都有各自的優(yōu)缺點(diǎn),沒(méi)有絕對(duì)的優(yōu)劣,所以要么被市場(chǎng)淘汰,要么一統(tǒng)天下。兩者都不太好,產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)過(guò)大,容易出現(xiàn)壞賬和壞賬。
2)貸款期限,北京房貸最長(zhǎng)20年。大部分銀行有10年、5年的期限,也有3年、1年的期限??梢愿鶕?jù)自己的需求選擇術(shù)語(yǔ),各有利弊。
3)還款方式,多種還款方式,如先息后本、等額本息、等額本金等。有些先有利息后有本金的產(chǎn)品,需要一年回一次本金。
4)貸款額度,不同銀行的貸款額度不同。大部分銀行限額1000萬(wàn),少數(shù)銀行限額1500萬(wàn),最高可達(dá)3000萬(wàn)。
5)貸款比例最高可達(dá)90%,大部分集中在60%-70%左右,實(shí)際控制一般可達(dá)50%。具體比例和房子的性質(zhì)有關(guān)系。一般別墅只能做50%-60%,商住樓只能做50%左右。
在這里,智祥榮也順便總結(jié)一下北京的一些主流房貸產(chǎn)品??梢詤⒖际袌?chǎng)上有哪些相關(guān)產(chǎn)品:
1.銀行1,法人空殼公司,利率3.86%,期限20年,等額本息還款,最高額度1500萬(wàn)元。
2.銀行2,殼公司作為法人或股東或直接包裝實(shí)控,利率4.35%,期限20年,等額本息還款,最高額度1500萬(wàn)。
3.銀行3、空殼公司法人或股東或直接包裝實(shí)控,利率3.7%,期限10年,等額本金還款(金額的一半),最高金額1000萬(wàn)。
4.銀行4,空殼公司法人或股東,利率3.7%-4%,期限5年,等額本息還款(每月氣球貸按20年計(jì)算)。5年后,貸款可以展期,不歸還本金,最高額度為1000萬(wàn)元
5.銀行5,空殼公司法人或股東,或?qū)嵖厝?,但公司需要一起借款,利?.37%,等額本息還款,期限10年(每月氣球貸按20年計(jì)算),最高額度1500萬(wàn)。
6.銀行6,真實(shí)的運(yùn)營(yíng)公司(如果需要
戶),可以做真實(shí)經(jīng)營(yíng)公司的實(shí)控,但是需要法人共借,利率4.5%-5.3%,先息后本或者等額本息均可,額度最高3000萬(wàn),可以做二抵。7、銀行7,可以做實(shí)控,利率4.5%,額度最高1500萬(wàn),年限5年授信,一年一歸本,先息后本還款,最高可以做到75成。
關(guān)于抵押經(jīng)營(yíng)貸款,建議大家找專業(yè)的機(jī)構(gòu)辦理,不要盲目地去辦理,尤其是自己辦理非常麻煩,原因如下:
1、首先抵押經(jīng)營(yíng)貸款辦理的周期會(huì)比較長(zhǎng),其次是需要的材料會(huì)非常多,然后就是有些材料可能還需要zuojia,所以做抵押經(jīng)營(yíng)貸款銀行經(jīng)理不一定會(huì)接待,因?yàn)橐粋€(gè)銀行經(jīng)理做一筆抵押貸款本身業(yè)績(jī)并不多,但是對(duì)于自己去辦理的,客服經(jīng)理還不敢收錢,所以為你辦理會(huì)很麻煩,還不賺錢,將來(lái)如果出現(xiàn)逾期,扣的錢遠(yuǎn)比他賺的錢多。
2、很多客戶會(huì)比較盲目地去注冊(cè)殼公司,每家銀行對(duì)于公司的要求都完全不同,包括營(yíng)業(yè)范圍,因?yàn)檫€會(huì)涉及到上下游合同,不是單純的注冊(cè)一個(gè)殼公司就可以,注冊(cè)了殼公司還需要去和下游合同的公司匹配,經(jīng)常出現(xiàn)客戶自己注冊(cè)了公司用不了。