隨著粉絲越來越多，找我咨詢了解的朋友也越來越多。真是應了那句話“人多力量大”一人一個問題就有了今天這期問題解答匯總。
?抵押貸款為什么要有公司？
答：現(xiàn)在大家口說常說的抵押貸款實際上全名叫做“小微企業(yè)抵押經(jīng)營貸款”，是因為今年疫情國家為了扶持小微企業(yè)，解決小微企業(yè)融資難的問題，出得貼息政策（也就是大家口中說的年化3.85%）
?那我沒有公司可以做嗎？
答：可以，可以新加一個公司。實際經(jīng)營的小微企業(yè)最低可做到年化3.65%，如果是新加的公司可以做到年化3.85%。
?最長可以做多少年？（我說的是年化3.85%的哈）
答：先息后本最長5年；等額本息最長二十年，房本滿3個月可以十年一歸本（而且可按30年月供還款，減輕還款壓力）， 新房本需要五年一歸本
?有沒有20年中途不用歸本的？歸本太麻煩了
答：有，年化利率5%，等額本息20年中途不用歸本。（這里啰嗦一句，銀行不是慈善機構，銀行也是要賺錢的，低利息的同時肯定是要有其他方面的要求，沒有十全十美的銀行政策）
?抵押經(jīng)營貸有什么要求??？
答：主要看三個方面：人、房、公司
人：年齡18-69周歲內(nèi)，征信近兩年無連三累六，負債和流水相關； 房：房齡不超30年，面積不小于50平（優(yōu)質(zhì)學區(qū)房可適當放寬），可做房產(chǎn)類型包括正常的商品住宅，別墅，成本價，法拍房，商業(yè)辦公（3成）等等 公司：最好是成立一年以上的科技或者商貿(mào)類公司，（新注冊的也行，但可能有拒貸風險），像房地產(chǎn)，金融，娛樂，餐飲，養(yǎng)殖等類型的公司禁入?？梢允枪镜姆ㄈ嘶蛘吖蓶|，股東必須占股20%以上。等等（有些細節(jié)要求想了解可問我）
?抵押經(jīng)營貸流程是什么？
答：（沒公司先加公司，有公司的省略這一步，而且公司加的越早肯定越好） 1. 準備資料：例如身份證，戶口本，結婚證等等 2.房價評估：銀行的房價一般可以提前評估，確定額度 3.面簽：銀行面簽，提交抵押申請 4.下戶：銀行指定的評估公司下戶評估 5.銀行批貸：出批貸函 6.公證：到公證處進行公證 7.上抵：建委辦理抵押手續(xù) 8.放款：經(jīng)銀行審批同意并辦妥所有手續(xù)后，銀行按合同約定發(fā)放貸款。
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?抵押經(jīng)營貸款期房可以做嗎？
答：不可以的，需要有房產(chǎn)證才能做，部分政策性房產(chǎn)需要轉(zhuǎn)商之后才能做
?什么樣的人群適合做抵押經(jīng)營貸款呢？
答： 1.之前做的利息較高想轉(zhuǎn)低利息的（比如前幾年做過抵押，年化利率5%以上的） 2.二套正在按揭中（二套商貸利率年化5.7%，對比抵押經(jīng)營貸來說相對較高，可以轉(zhuǎn)） 3.考慮全款買二套再抵押的（全款買二套再抵押的好處之前的文章由講過，大家可以去看一下） 4.需要資金周轉(zhuǎn)，想讓已有資產(chǎn)最大程度變現(xiàn)的 5.按揭中的房屋想做二次抵押的（現(xiàn)在二抵利率會上?。?6.做生意或者投資，想做先息后本的
?首套剛需可以做抵押經(jīng)營貸嗎？
答：首套剛需的朋友們首先要明確兩點問題是用公積金貸還是純商貸如果是公積金貸就沒必要全款買再抵押了,因為首套房的公積金貨只有年息3.25%,目前來看沒有比這個還低的了。 如果組合貸也沒有必要（因為做抵押經(jīng)營貸需要找中介，這時就會產(chǎn)生中介費，綜合下來其實差不多，當然如果金額大的話，單筆單議） 如果只是純商貸的話是完全可以考慮全款買再抵押的。武漢首套商貸利率5.7%，抵押貸款利率3.85%。
包裝的公司，銀行會提前收回貸款嗎？
答：不會，但不會的前提是做好前期的公司材料和后期的資金截流，并且你要保證按時還款不會嚴重逾期。 銀行既然允許新加股東，就必然也知道這一操作的存在，說句不好聽的，比起你貸款買房銀行更怕你貸款經(jīng)營小微企業(yè)。銀行是賺利息的只要你按時還款，銀行是不會先違約的的，不然你不按時還款就算你是真的實際經(jīng)營的公司，
?抵押經(jīng)營貸款為什么放款到三方收款賬戶？
答：因為銀行放款的資金都是有具體用途的，為了控制具體用途，所以大部分銀行都是受托支付放款到第三方的，比如房貸放款就是放款給賣家的（賣房子的人，而不是買房子的人），企業(yè)經(jīng)營性抵押貸款一般就是放款給企業(yè)上下游企業(yè)的
?三方收款賬戶是什么？
答：第三方賬戶指的是建立在第一方（你的公司）和第二方（銀行）基礎上的另一方（你的合作公司）。抵押經(jīng)營貸是一種?？顚Ｓ玫馁J款，打到三方賬戶也是銀行為了防止資金流向房地產(chǎn)，基金股票等投資用途的一種手段，用大白話解釋就是你的公司準備進一批貨物，但是你的錢不夠，準備向銀行貸款，因資金過大，你提供了房產(chǎn)作為擔保，銀行害怕你用途欺騙他，銀行就讓你提供你要購買貨物的一些手續(xù)，提供對方的賬戶，確定用途以后防止你把錢用作別處，直接就把錢給到你要進貨的公司，你也進到貨了，這樣既能防止你把錢用作別處，也解決了你的問題，描述的你準備要進貨的公司（接收銀行貸款的公司）就是所謂的第三方賬戶。
?感覺三方收款不安全怎么辦？
答：三個辦法，1.和中介公司簽個協(xié)議，需要的話去公證處公證一下2.自己找親戚朋友的公司來做三方公司3.找個信得過人給他加個公司讓他做三方
?放款到三方公司的個人賬戶還是對公賬戶？
答：不同地區(qū)不同銀行政策都有不同，大部分銀行是放到三方對公賬戶，有的銀行金額較小可放到三方法人或股東個人賬戶
?抵押經(jīng)營貸款的錢拿去買房會不會被發(fā)現(xiàn)？
答：做好貸后資金截流就不會。希望大家明白的是會做和能做好是兩回事。
?什么是貸后資金截流？資金截流怎么做？
答：貸后資金截流就是貸款下來后通過一系列的操作，不被銀行查到資金流向的方法。貸后資金截流貸后截流的方法很多，比如說放款到三方賬戶，然后回款到親屬朋友，多折騰幾手幾家銀行再回到自己這邊。提供一些合理的上下游合同，三方用款合同等等
?按揭房可以做嗎？
答：可以是可以，但這個可以的前提是房產(chǎn)有余值，按揭還滿一年以上（還有的銀行要求一年半）
?辦理業(yè)務途中夫妻雙方和公司都需要提供哪些資料？
答：夫妻雙方需要提供身份證，戶口本，結婚證/離婚證，近一年的流水，征信等，公司需要提供營業(yè)執(zhí)照，章程，公章，實際辦公地址，上下游合同，三方合同等等
今天這期先到這里，其他的細節(jié)和問題。
大家好，我是文卓，一名資深的房產(chǎn)抵押從業(yè)人員。在武漢，我見過太多為貸款而四處奔走的客戶。他們有些是個人條件問題，有些是不懂市面上的貸款產(chǎn)品。為此，他們踩過很多坑，交了很多學費。
我開通知乎的初衷，就是為了幫助這批人更快地找到適合自己的貸款方案。在知乎我會分享最新最權威的貸款知識。如果你有貸款方面的問題，也可以和我交流。
更多常見問題比如：征信查詢次數(shù)超了怎么辦？貸款有逾期該如何處理？消費性抵押轉(zhuǎn)經(jīng)營性抵押怎么做？如何降低貸款利率？怎么才能夠提高貸款額度?按揭房抵押常遇到的問題有哪些...等等貸款問題-----