5月15日，央行及銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于調(diào)整差別化住房信貸政策有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“通知”），正式對房貸利率進行下調(diào)。
通知里最重磅的信息莫過于“對于貸款購買普通自住房的居民家庭，首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點”。
這句話有點繞口，主要意思是國家引導(dǎo)銀行下調(diào)房貸利率，降低居民貸款成本，鼓勵剛需購房。但其中有幾個關(guān)鍵條件需要重點了解。
一、只有“普通自住房”才能享受政策
國家對“普通自住房”有明確標準，比如建筑容積率在1.0以上，面積在120平（北京市為140平）以下。另外對價格也有要求，以北京市為例，五環(huán)內(nèi)的房子，單價上限為39600/平米，總價上限為468萬；五環(huán)到六環(huán)，單價上限31680/平米，總價上限374萬；六環(huán)外，單價上限23760/平米，總價上限280w。
有心的讀者可能已經(jīng)注意到，像北京這樣的城市，五環(huán)以內(nèi)似乎已經(jīng)找不到單價4萬以內(nèi)的房子了，難道只要價格超標，都不符合“普通自住房”的標準、不能享受優(yōu)惠貸款利率么？并非如此。這個價格標準是北京市2014年制定的，顯然跟不上當(dāng)前的房價形勢，為了能讓購房者貸出錢來，實際中還是有一套操作辦法的。
據(jù)了解，對于五環(huán)內(nèi)需要貸款的房子，不論實際總價是500萬、700萬還是更多，備案合同上的房價一般都不超過468萬，按首付最低35%、貸款最高65%的比例，最多能貸出304萬左右，剩下的錢需要在首付中一次性支付。
聽起來稍微有點復(fù)雜，舉個例子，比如你看上了北京三環(huán)邊一套面積80平、總價700萬的房子，雖然政策允許首套房最多貸款65%，但由于有“普通自住房”價格標準的限制，你最多只能按468萬元的總價進行備案，按此金額從銀行最多貸出304萬，剩下接近400萬需要作為首付支付。
二、只有“首套房”才能享受政策
購買首套房能享受較為優(yōu)惠的購房政策，比如較低的首付比例、較低的貸款利率等。但各地對“首套房”的定義標準有所差別，絕大多數(shù)一二線城市采取“認房又認貸”的認定方式，即個人及小家庭在名下沒有房、且沒有歷史貸款記錄（即使已還清也算作有記錄）的情況下購房，屬于“首套房”。這是在2016年中央定下“房住不炒”基調(diào)后，各地為調(diào)控房市出臺的從嚴管理政策。
但隨著疫情沖擊、經(jīng)濟下行和房市轉(zhuǎn)冷，一些地區(qū)為刺激經(jīng)濟、拉動房市，陸續(xù)調(diào)整限購政策，其中就包括放松對“首套房”的認定標準。比如今年以來，鄭州、蘭州等地將“認房又認貸”調(diào)整為“認房不認貸”，即只要名下沒有住房就認定為“首套”，不再審核是否曾經(jīng)辦理過貸款，這能夠鼓勵那些貸款買過房、但有改善型住房需求的人群積極“以舊換新”。
三、利率下限調(diào)整，不等于你能享受到下限利率
這項政策一出，房貸利率無疑將迎來普遍下調(diào)，但對于不同地區(qū)、不同購房者來說，并非都能享受到最低利率。向大家介紹一下商貸利率是怎么確定的。
首先，央行會給出全國房貸利率下限。2019年以前采取固定利率下限，2019年起調(diào)整為相應(yīng)期限的貸款市場報價利率（LPR）加基點形成。在本通知出臺前，首套商業(yè)性個人住房利率不低于相應(yīng)期限LPR；二套商業(yè)性個人住房利率不低于相應(yīng)期限LPR加60個基點。本次將首套商業(yè)性住房貸款利率再下調(diào)20個基點。
LPR分為一年期和五年期以上兩個品種，房貸利率主要參考五年期以上LPR。LPR由央行每月更新，最近4個月的五年期LPR保持在4.6%。據(jù)此計算，居民家庭首套房貸利率最低可降至4.4%。
但是，并非每個區(qū)域、每個購房者都能享受到最低利率。房貸利率實行“因城施策”，各地區(qū)可在全國統(tǒng)一貸款利率下限基礎(chǔ)上，自主確定區(qū)域內(nèi)房貸利率。比如在本次調(diào)整之前，北京市首套房貸利率和二套房貸利率的下限分別比全國下限高出0.55和0.45個百分點，上海市分別高出0.35和0.45個百分點。在各地確定的下限基礎(chǔ)上，各家銀行可以自主確定本行利率下限，銀行還會根據(jù)客戶資質(zhì)情況確定每筆貸款的實際利率。
在新政發(fā)布的幾天之后，據(jù)了解，各地對該政策的反應(yīng)也有不同，天津、鄭州、濟南等城市一次性下調(diào)到位，這些城市最近面臨樓市下行壓力，調(diào)整政策的動力較強。杭州、寧波、合肥等城市也下調(diào)10-20個基點，這些城市的房市較平穩(wěn)，需要新的刺激。而北京、上海等超一線城市的反應(yīng)則相對較慢。
總體上來說，這個時點發(fā)布房貸利率新政既是順應(yīng)趨勢，也是對市場釋放信號，吸引大家上車，對購房者特別是剛需人群肯定是利好。但每位購房者具體能享受到什么利率，還要根據(jù)區(qū)域和個人情況細細研究。
四、利率下調(diào)20個基點，能省多少利息？
若利率下調(diào)20個基點，按貸款金額100萬元、期限30年、等額本息還款估算，每月可減少月供120元，30年共減少利息支出約4萬元。其他條件不變，按貸款金額500萬估算，平均每月可減少月供622元，30年共減少利息支出22萬元。
平心而論，新政下能直接節(jié)省的利息規(guī)模并不大，但釋放了放松調(diào)控政策的信號，有利于提振信心，推動房市企穩(wěn)回升。
另外，那些已經(jīng)辦完的房貸能享受到利率調(diào)整么？這要區(qū)分情況了，如果簽訂合同時采取了固定利率則無法調(diào)整，如果采取浮動利率，一般是一年一浮動，下一年度即可按照新利率執(zhí)行。