房產(chǎn)證是不是必須房貸還完才能拿回來?關(guān)于按揭貸款的三大誤區(qū)。

貸款買房是很多人買房的方式,畢竟難以全款買房特別是在房價比較高的城市,貸款買房更是很多人以按揭貸款的方式實(shí)現(xiàn)買房的愿望。但是因?yàn)榇蠹覍Π唇屹J款的一些情況并不是完全了解,對按揭貸款存在一些誤區(qū),主要有三個:

第一個誤區(qū),發(fā)放完住房按揭貸款在房產(chǎn)證辦理下來之前,事實(shí)上住房并沒有抵押在銀行,而是房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行階段性擔(dān)保

有朋友說,在購房簽訂合同并辦理了住房按揭貸款以后,房地產(chǎn)公司只給購房者發(fā)放土地使用證、房屋購買合同、銀行按揭貸款合同等證件。因?yàn)榉慨a(chǎn)證已經(jīng)抵押給了銀行。

實(shí)際上,我們都知道,從買房到辦理貸款再到正式交房后,仍然有一段時間才能拿到房產(chǎn)證,在這個階段貸款銀行是沒有房產(chǎn)證可以抵押的,事實(shí)上開發(fā)商承擔(dān)了這一階段貸款的擔(dān)保責(zé)任。

有人可能以為房地產(chǎn)開發(fā)商為購房的客戶提供階段性擔(dān)保是潛規(guī)則,實(shí)際上不是,而是買房人做銀行按揭貸款所必須的前提條件。

住房按揭貸款是指在住房還沒有交付使用時進(jìn)行的貸款,本質(zhì)上是以未來的房地產(chǎn)他項(xiàng)權(quán)證做抵押,在住房交付使用并辦理完產(chǎn)權(quán)證前,銀行的按揭貸款處于沒有抵押物的狀態(tài),銀行必然要求開發(fā)商作為住房的開發(fā)者承擔(dān)階段性的擔(dān)保責(zé)任。

所以,在房產(chǎn)證還沒有辦理下來之前,住房按揭貸款事實(shí)上是存在貸款銀行、買房貸款人和開發(fā)商三者的關(guān)系,而不僅僅是貸款銀行和買房貸款人的關(guān)系。

在購買住房者的貸款發(fā)放以后、住房產(chǎn)權(quán)證辦理完并辦理抵押手續(xù)的這段時間,開發(fā)商承擔(dān)著階段性擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn),只有在房產(chǎn)主辦理下來以后再辦理了房產(chǎn)抵押手續(xù)才能結(jié)束。在這個階段,如果購房者不能及時償還貸款或者無力償還貸款,開發(fā)商就有責(zé)任和義務(wù)代為償還貸款。

這個階段具體時間長短不定,有的可能2—3年,時間久的可能要3—4年。

第二個誤區(qū),住房按揭貸款和住房抵押貸款一樣,并不是將房產(chǎn)證抵押在銀行,而是在房產(chǎn)管理部門辦理的抵押登記手續(xù)

很多人都認(rèn)為,住房按揭貸款和住房抵押貸款就是將房產(chǎn)證抵押在銀行,房產(chǎn)證就有辦理貸款的銀行保管,直到貸款收回才能解除抵押拿回房產(chǎn)證。

客觀地說,以前銀行在辦理住房按揭貸款和房產(chǎn)抵押貸款時,確實(shí)在辦理完貸款抵押登記手續(xù)以后,由銀行保管房產(chǎn)證。但后來有了兩大變革:

第一大變革是房產(chǎn)證已經(jīng)變更為不動產(chǎn)證。以前我們買房一般都兩證:房產(chǎn)證和國土證,房產(chǎn)信息和土地信息是分開的,這就是一般情況下人們所說的兩證。在2015年3月,我國開始實(shí)行了不動產(chǎn)登記,不再頒發(fā)房產(chǎn)證和國土證而是頒發(fā)《中華人民共和國不動產(chǎn)權(quán)證》。但我們?nèi)匀涣?xí)慣于叫房產(chǎn)證。

第二大變革是抵押貸款銀行不再保管房產(chǎn)證。按規(guī)定抵押后應(yīng)該由業(yè)主保管房產(chǎn)證,銀行保管他項(xiàng)證,在實(shí)際操作中,很多銀行也將房產(chǎn)證一并保管!后來雖然有的城市抵押部門會收回房產(chǎn)證的原件,并出具抵押他項(xiàng)證給銀行,等到還款的時候再解押退回原件。但大部分城市的抵押登記部門已經(jīng)不再收取房產(chǎn)證原件,只是在原件備注欄標(biāo)注該房產(chǎn)已于某某年月日抵押給某某銀行,房產(chǎn)證原件退還給產(chǎn)權(quán)人,出具抵押他項(xiàng)證給銀行。

因此,一些人說只有貸款完全償還才能從銀行拿回房產(chǎn)證是以前的做法,但現(xiàn)在基本上已經(jīng)不需要將房產(chǎn)證放在銀行。而且這里要明確的是,按揭貸款不是將房產(chǎn)證抵押在銀行而是將房子的他項(xiàng)權(quán)利抵押給銀行,是房產(chǎn)抵押貸款而不是房產(chǎn)證抵押貸款。但是在貸款償還完之前,出賣、轉(zhuǎn)讓等都要受到影響。

第三大誤區(qū),在民間借貸過程中將房產(chǎn)證交給對方進(jìn)行抵押有效嗎?這個問題是一個根本性的問題

我們經(jīng)常看到一些影視劇和民間借貸中,以住房抵押的貸款方式就是將房產(chǎn)證交給對方,并以為只要不還款住房就成了對方的。但事實(shí)上并不是這樣。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定,住房的權(quán)屬是以住房在誰的名下為前提,與房產(chǎn)證在誰手里并沒有什么關(guān)系。更重要的是,僅僅是有房產(chǎn)證和借據(jù)并不能辦理房產(chǎn)的過戶和權(quán)屬的變更。

當(dāng)然,以前個別地方住房產(chǎn)權(quán)管理并不嚴(yán)格,會發(fā)生一些債權(quán)人拿著債務(wù)人的房產(chǎn)證就辦理了過戶的情況,但是非常少而且也不合規(guī),現(xiàn)在基本上已經(jīng)不能辦理了。

關(guān)于民間借貸中以房產(chǎn)證抵押貸款融資的情形,要明確以下幾點(diǎn):

一是必須明確的是,房產(chǎn)抵押是以在房產(chǎn)管理部門抵押登記為前提。根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十七條的規(guī)定,不動產(chǎn)抵押應(yīng)當(dāng)辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立。把房子抵押給了別人或者銀行,實(shí)際上只是把房子的他項(xiàng)權(quán)利抵押給了別人。只有辦理了住房抵押才具有法律效力,否則即使對方違約也不能直接辦理房產(chǎn)過戶。

二是必須明確的是,并不是房產(chǎn)證在誰手里就代表房子是誰的,以房產(chǎn)證抵押的貸款雖然你有房產(chǎn)證但并不代表你有處置權(quán),你既不能對住房進(jìn)行拍賣,也無法將住房過戶到你的名下。

三是必須明確的人,即使房產(chǎn)證在你手里,并代表你真的擁有了房產(chǎn),產(chǎn)權(quán)人可以通過辦理掛失、再辦理新的房產(chǎn)證的方式,甚至還可以以新的房產(chǎn)證將住房交易賣掉,讓原來的房產(chǎn)證成為廢紙。如果房產(chǎn)所有人以,那么,你所持有的房產(chǎn)證就完全失去了意義。(麒鑒)