深圳公布經營貸違規(guī)流入樓市舉報路徑，你會主動去舉報嗎？

如果有確鑿的證據確實應該去舉報，這樣才能讓房價更加穩(wěn)定。這段時間，深圳銀保監(jiān)會對外發(fā)布了一項通告，該通知主要是鼓勵市民對資金違規(guī)挪用炒房的現象進行舉報。其實監(jiān)管單位這種做法是正確的，這樣做最重要就是對那些杠桿炒房人群進行一個打擊和威懾，也許這種舉報起不到什么效果，但對于打算借錢炒房的人來說，會有一個警示作用。炒房群體的情緒，也會受到打壓。其實這也是一種無奈之舉，政府已經多次警告，樓市存在泡沫，居民不要使用杠桿炒房，但勸告并沒有效果。仍然有不少人，用企業(yè)的名義在銀行進行經營貸，然后再把錢轉到樓市中，購買房產。這種人身上可能已經背著好幾套房子，也有大量的房屋和企業(yè)貸款，一旦房價出現暴跌，泡沫破滅，這些房子隨時資不抵債，這些人就會被債務拖死。此前燕郊事件也證明了這一點，燕郊作為環(huán)京地區(qū)，本來房價一度炒到三四萬，但后來樓市調控，房價隨即暴跌，很多炒房客至今仍然套在其中，部分房產已經資不抵債了，銀行的貸款比房屋的市場價還要高，這些炒房客也不得不面臨巨額的虧損。參考資料：4月2日，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局同時發(fā)布《關于公布對經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域問題投訴舉報途徑的通知》，按照三部門《關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知》要求，中國人民銀行深圳市中心支行、深圳銀保監(jiān)局、深圳市住建局開展防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域聯(lián)合排查行動?，F公布經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域問題投訴舉報途徑，歡迎廣大市民提供舉報線索。

日前，央行上?？偛坑“l(fā)《2021年上海信貸政策指引》（下稱《指引》），要求金融機構要合理控制房地產貸款增速和占比，切實防范消費貸款、經營性貸款違規(guī)流入房地產市場。記者了解到，目前上海地區(qū)銀行業(yè)已對消費貸、經營貸等進行全面自查，已有銀行對違規(guī)貸款進行提前收回；同時，銀行已將自查和整改的相關情況上報給監(jiān)管機構，監(jiān)管部門正做匯總整理。除了上海外，第一財經獲悉，深圳監(jiān)管部門于近日召集深圳各大商業(yè)銀行開會，要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查，北京春節(jié)前也已開啟專項排查。接受第一財經采訪的業(yè)內人士表示，經營貸、消費貸違規(guī)流入樓市，既影響了房地產市場的秩序，又不利于解決中小微企業(yè)融資難、融資貴的問題，甚至進一步導致市場資金脫實向虛。監(jiān)管的嚴查將有助于經營貸回歸本質，一定程度上促進樓市健康發(fā)展。上海銀行業(yè)全面自查對于上海銀行業(yè)而言，嚴控經營貸、消費貸資金違規(guī)流入房地產市場已成為今年的重點工作之一。上述《指引》強調，2021年，金融機構要加強個人住房貸款管理，嚴格審查貸款人個人信息的真實性，切實防范消費貸款、經營性貸款違規(guī)流入房地產市場。事實上，在此次監(jiān)管再次發(fā)聲前，上海銀保監(jiān)局1月就印發(fā)了《上海銀保監(jiān)局關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，對轄內商業(yè)銀行就差別化住房信貸政策執(zhí)行、住房信貸管理等工作提出要求。其中包括，要求轄內銀行對去年6月以來發(fā)放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款全面自查；同時，提出攔截機制，要求完善信貸資金用途監(jiān)測與攔截機制，擴大模型監(jiān)測范圍，提升監(jiān)測效果。對確認用途違規(guī)的行為，應及時采取實質性管控措施。第一財經了解到，目前上海地區(qū)各大銀行都在進行消費貸、經營貸的流向檢查。一位國有大行風險管理部相關人士對記者稱，類似檢查其實往年也會有，銀行對貸后資金的流向監(jiān)測屬于常規(guī)操作，銀行一般是通過對收款方的關鍵字進行檢索，然后再對命中關鍵字的線索進行二次核查。“只不過今年更嚴了?！敝劣阢y行具體如何自查，一位城商行分行行長助理對記者表示，主要是看借款主體和資金流向。比如在查經營貸款方面，先判斷借款主體是否為新注冊成立的殼公司，是否有正常業(yè)務的結算交易流水，與主營業(yè)務特征是否相符。隨后再看資金流向，包括支付對手方是否為正常商務合作伙伴，是否符合經營特征，支付金額是否符合一貫結算規(guī)模；同時還要關注實控人、關聯(lián)企業(yè)的資金流入，主要是為了防范形式上支付后實際資金回流，倒手再進入樓市。在銀行自查之后，監(jiān)管部門也會進行核查，對違規(guī)行為做出相應的懲處。據悉，上海地區(qū)要求銀行于2月28日前向上海銀保監(jiān)局報送自查和整改報告，記者了解到，目前各家銀行已經上報了相關情況，上海銀保監(jiān)局正在進行匯總整理。除了嚴控信貸資金違規(guī)流入樓市，《指引》還稱，金融機構要合理控制房地產貸款增速和占比，嚴格執(zhí)行差別化住房信貸政策，優(yōu)先支持首套剛需自住購房需求。這意味著，多方管控下，銀行涉房類資金的投放將會受到限制。在此背景下，多位業(yè)內人士認為，今年銀行信貸投放將面臨結構性配比調整，即銀行將減少住房按揭貸款和房地產開發(fā)貸款的投放比例，增加其他零售和對公貸款的投放。多地也開啟排查除了上海地區(qū)外，第一財經獲悉，深圳監(jiān)管部門于近日召集了深圳各大商業(yè)銀行開會，要求對經營貸、消費貸流入房地產市場進行排查。某股份制銀行人士稱，已經接到相關通知。這也是2020年4月以來，深圳第二次排查經營貸炒房。記者了解到，與以往的例行抽查有所不同，這次是專項檢查。某股份行深圳支行行長稱，檢查的主要內容是，申請貸款時，抵押房產過戶是否已滿8個月，貸款發(fā)放是否已滿6個月，貸款人及配偶最近3個月內是否存在買房記錄。深圳銀行業(yè)人士稱，此前例行檢查中發(fā)現的經營貸、消費貸炒房，一般都是銀行貸款審核不嚴，或挪用時間與取得貸款間隔時間過短，而且使用貸款時也沒有隱藏實際資金流向。為了避免暴露實際用途，不少貸款人采取多賬戶轉賬的方式，隱藏貸款的實際流向。北京、廣東等地也已開始排查經營貸違規(guī)流入樓市。2月1日，北京銀保監(jiān)局發(fā)布公告，針對部分購房者挪用消費貸、經營貸資金作為購房款等情況，開展大數據篩查，并對1月25日以來熱點區(qū)域的成交案例進行排查。上述行動主要核查全款購房中，購房人和直系親屬近期申請使用了經營貸的行為。針對北京學區(qū)房市場此前的“炒作”苗頭，相關部門還對西城區(qū)金融街、德外、海淀萬柳、中關村等熱點學區(qū)房成交案例進行重點核查。以其中被排查到的案例為例，某人在去年新注冊了一家小微企業(yè)，注冊企業(yè)之后沒過幾天，就網簽了西城區(qū)重點學區(qū)的一套二手房，在隨后的幾個月里，先后從兩家銀行申請了數百萬元的經營貸。通過銀行配合，檢查人員會調查該筆經營貸在發(fā)放后，被用在了哪里，是否通過虛假經營合同，流入其他空殼公司賬戶。因經營貸資金違規(guī)進入樓市，往往要經過多次付款“倒出”，檢查人員會核查每筆資金的最終流向。樓市炒作之風或得到抑制若多地對經營貸的排查和整改落到實處，將有助于遏制樓市的炒作之風。貝殼研究院高級分析師潘浩認為，預計后續(xù)房價上漲過快的城市，特別是大城市，將加強“違規(guī)資金”流入樓市的監(jiān)管力度，“提前回收貸款”措施將對房地產投機者造成震懾作用?！叭绻霈F違規(guī)現象要抽貸，對熱點城市的樓市會形成很大打擊，特別是對北上廣深這些一線城市?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴第一財經?！敖洜I貸都是動用杠桿買房，部分是在資金中介慫恿下，把存量房貸都置換為經營貸，這也是違規(guī)的。真正嚴查起來，每一筆都逃不過。”李宇嘉稱，最后的結果是很多人會掛牌賣房。上海中原地產首席分析師盧文曦對記者表示，具體從房地產類型上看，嚴查經營貸炒房一定程度上將對偏高端的項目，尤其是豪宅項目產生影響。“一般買豪宅產品的都是企業(yè)主，他們往往會通過多種渠道把經營貸的錢套出來，在這種方式被嚴查后，豪宅類項目的水分可能就會被擠出來了?！崩钣罴芜€稱，參與違規(guī)經營貸的各方包括商業(yè)銀行都會受到嚴厲處罰，最近各地銀監(jiān)局已公布了一批經營貸違規(guī)的案例，對銀行處罰力度比較大。中原地產首席分析師張大偉表示，經營貸流入樓市的核心原因是和按揭貸款的利差，同時也與銀行在放貸過程中既當運動員又當裁判員有關。他認為，從銀行角度來說，經營貸的風險相對而言高于按揭貸款，但是經營貸的利率在政策要求下又低于按揭貸款，所以銀行在執(zhí)行層面出現了動作走形。

用做生意名義貸款買房？不行！3月26日，銀保監(jiān)會辦公廳、住房和城鄉(xiāng)建設部辦公廳、中國人民銀行辦公廳發(fā)布關于防止經營用途貸款違規(guī)流入房地產領域的通知，嚴打經營貸違規(guī)進樓市。為何要嚴打經營貸進樓市？通知提到，近期一些企業(yè)和個人違規(guī)將經營用途貸款投向房地產領域問題突出，影響房地產調控政策效果，擠占支持實體經濟特別是小微企業(yè)發(fā)展的信貸資源。在貝殼研究院高級分析師潘浩看來，2020年疫情暴發(fā)以來，政府部門為穩(wěn)定經濟發(fā)展出臺系列金融優(yōu)惠政策，為中小企業(yè)減負。然而炒房者們利用規(guī)則空間通過經營貸支付購房款，熱點城市出現了比較明顯的過熱趨勢，并且出現了“市場過熱”、“違規(guī)資金”入市之間的惡性循環(huán)，加大了房地產金融風險。2021年初以來，北京、上海、廣州、深圳等多地多地已經對違規(guī)挪用經營貸炒房的行為展開了“圍剿”。近日，北京銀保監(jiān)局通報，轄內銀行對2020年下半年以來發(fā)放的個人經營性貸款等業(yè)務合規(guī)性開展自查，發(fā)現涉嫌違規(guī)流入北京房地產市場的個人經營性貸款金額約3.4億元。另，廣東相關部門排查發(fā)現轄內(不含深圳)銀行機構涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，“這是銀保監(jiān)會等部門首次系統(tǒng)對經營貸進行管控的政策，進一步體現了房地產市場從緊從嚴的導向?！比绾畏乐菇洜I貸違規(guī)進樓市？通知要求，一是要加強借款人資質核查。切實加強經營用途貸款“三查”，落實好各項授信審批要求，不得向無實際經營的空殼企業(yè)發(fā)放經營用途貸款。二是加強信貸需求審核，要對經營用途貸款需求進行穿透式、實質性審核，不得因抵押充足而放松對真實貸款需求的審查，不得向資金流水與經營情況明顯不匹配的企業(yè)發(fā)放經營性貸款。三是加強貸款期限管理，要根據借款人實際需求合理確定貸款期限。對期限超過3年的經營用途貸款進一步加強內部管理，確保資金真正用于企業(yè)經營，等等?！按舜握呙鞔_了‘空殼公司’的概念，這也是首次明確無實際經營的小微企業(yè)的名稱?！眹儡S進稱，空殼公司確實存在騙貸且違規(guī)把資金投向房地產的嫌疑。類似空殼公司后續(xù)將面臨較大的審查。此外，通知還要求，重點審查房產交易完成后短期內申請經營用途貸款的融資需求合理性，對抵押人持有被抵押房產時間低于1年的，審慎確定貸款抵押成數。抵押人持有被抵押房產時間低于3年的，銀行業(yè)金融機構應定期核查貸款使用情況并保存核查記錄。“這兩年房產炒作過程中出現了一種做法，即先借款買房然后通過抵押來套取資金，這是一種很隱蔽的騙貸模式。當前對于此類抵押的做法進行規(guī)范，有助于打擊‘買房-抵押-融資-再買房’的炒房模式?！眹儡S進表示。如何預防銀行內外勾結違規(guī)操作？“整治銀行內鬼是整治經營貸亂象的重要前置條件。”廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，“經營貸能夠流入樓市，授信層層審查能夠通過，主要原因之一就在于銀行內部的理財經理、客戶經理與外部的資金中介(小貸公司、私募基金、投資理財平臺、房屋管家等)和房產中介合作，共同套取資金?！睘榱朔乐广y行內外勾結違規(guī)操作，通知要求銀行業(yè)金融機構要落實主體責任，進一步強化合規(guī)意識和審慎經營理念，認真梳理經營用途貸款業(yè)務操作流程，扎緊制度籠子，切實強化內部問責。同時，銀行要加強對分支機構經營用途貸款的監(jiān)測分析。要加強員工異常行為監(jiān)控，嚴防內外勾結，對相關違法違規(guī)人員依法嚴格問責。同時，各銀行業(yè)金融機構要制定各類中介機構準入標準，建立合作機構“白名單”。對存在協(xié)助借款人套取經營用途貸款行為的中介機構，一律不得進行合作，并將相關機構名單報送地方有關管理部門，對存在違法行為的及時移交司法機關。違規(guī)挪用經營貸買房會受到哪些處罰？通知要求，房地產中介機構不得為購房人提供或與其他機構合作提供房抵經營貸等金融產品的咨詢和服務，不得誘導購房人違規(guī)使用經營用途資金；在提供新房、二手房買賣經紀服務時，應要求購房人書面承諾，購房資金不存在挪用銀行信貸資金等問題。同時，銀行業(yè)金融機構要進一步嚴格貸中貸后管理。銀行業(yè)金融機構應書面向借款人提示違規(guī)將信貸資金用于購房的法律風險和相關影響，在和借款人簽訂貸款協(xié)議時應同時簽訂資金用途承諾函，明確一旦發(fā)現貸款被挪用于房地產領域的將立刻收回貸款，壓降授信額度，并追究相應法律責任?！皬娭剖栈亍币延邢壤?。深圳銀保監(jiān)局、中國人民銀行深圳市中心支行3月18日通報經營貸專項核查結果：已提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，處罰違規(guī)機構4家，處罰問責違規(guī)責任人14人次，處罰金額合計575萬元。通知也明確，各地住房和城鄉(xiāng)建設部門建立房地產中介機構和人員違規(guī)行為“黑名單”，加大處罰問責力度并定期披露。中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設部、中國人民銀行有關部門負責人答記者問表示，后續(xù)要將經營用途貸款違規(guī)流入房地產等相關問題作為各類檢查的重要內容，依法嚴格問責，加強聯(lián)合懲戒，將企業(yè)和個人違規(guī)挪用經營用途貸款的相關行政處罰信息及時納入征信系統(tǒng)。樓市會降溫嗎？房價會下降嗎？根據通知，三部門要求各銀保監(jiān)局、地方住房和城鄉(xiāng)建設部門、人民銀行分支機構要聯(lián)合開展一次經營用途貸款違規(guī)流入房地產問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查工作，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度?！耙患径?，樓市升溫，尤其一線城市的樓市升溫明顯，其中很重要的因素是經營性貸款流入房地產市場?！敝T葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為，嚴查經營性貸款流入樓市對房地產市場的健康穩(wěn)定發(fā)展有積極意義。在58安居客房產研究院分院院長張波看來，政策旨在減少房地產投資性需求，推動房地產回歸居住屬性，有效防范房地產市場風險。政策還釋放了房地產金融側持續(xù)收緊的信號，房地產金融側的管控將成為房地產長效機制中重要的組成部分。“對經營貸違規(guī)流入樓市的查處從城市上升到了中央，將更有利于堵住漏洞，給一些城市過熱的樓市降溫?！迸撕普f。

從去年的政府上的調控政策上來看，房價在現在的發(fā)展，市場上看不手的手也會來干涉，不少的業(yè)內人也表示，在2020年，房價可能會下降，不過為了能夠保持市場的平衡，并不會下降很快。我們大家應該都知道，國家有一部分的收入來自房產稅，在2020年的房價如果真的跌成了“白菜價”肯定就會減少這部分地稅，對國家的發(fā)展也不利的?，F在的房地產銷售，大部分都是賣期房，很少有在現房時才開始出售的。就是說從取得預售證開始出售，直到樓梯蓋完、園林景觀、配套設施全部完成，能夠達到進戶條件的時候，在這兩年多的時間里，如果開發(fā)商降價，就會有先前購買的客戶到售樓處進行維權，要求退房。所以開發(fā)商為了保住這些老客戶，不讓老客戶與新客戶產生“蝴蝶效應”，退房導致資金鏈斷裂。所以開發(fā)商是不敢輕易降價的。

（記者 潘玉蓉）深圳住建局發(fā)布的二手房指導價，已在各個環(huán)節(jié)推行。3月1日，有消息稱深圳以房產為抵押的經營貸口子被收緊，抵押房產也要執(zhí)行住建局發(fā)布的指導價，該指導價比評估公司發(fā)給銀行的評估價更低。證券時報記者了解到，深圳已有兩家銀行開始實施，預計其他銀行也將效仿。今年2月8日，深圳市住建局發(fā)文建立二手住房成交參考價格發(fā)布機制（指導價）。目前，指導價已經在深圳四大行實施，光大銀行、民生銀行、北京銀行深圳分行以及深圳農村商業(yè)銀行也加入了隊伍，參考指導價來發(fā)放房貸。經營貸抵押房產評估按指導價打折“繼銀行按指導價上浮15%被政府辟謠后，經營貸傳出最新消息，也按指導價執(zhí)行，四大行之一的中行即將執(zhí)行，抵押金額（放款額度）=面積×指導價單價×7成。目前中行已經停止遞件?！?月1日，有消息稱經營貸貸款額度將以指導價為基準打7折。證券時報記者向深圳銀行人士處了解到，中行和上海銀行深圳分行已經開始執(zhí)行，經營貸抵押房產的評估，以指導價為基準打折。過去，銀行對中小企業(yè)發(fā)放以住房為抵押的經營貸時，會找評估公司報價，并在報價基礎上打7折，留出安全邊際。由于房價多數時候是走在上升通道，評估公司的報價一般比市場實時的成交價格低，但評估公司每隔一段時間會調整評估價。有銀行業(yè)人士告訴證券時報記者，雖然評估價低于實時市場成交價，但仍比新發(fā)布的指導價高出不少。也就是說，現在個人申請住房抵押貸款，能獲得額度將會減少。上述人士預計，后續(xù)其他銀行也會跟進。深圳四大行均已執(zhí)行指導價放貸2月8日，深圳市住建局發(fā)布了全市3595個住宅小區(qū)二手住房成交參考價格。住建部房地產專家、深圳市房地產和城市建設發(fā)展研究中心主任王鋒接受媒體采訪時表示，二手房指導價格的形成，是以近一年深圳樓市網簽價格為基礎，通過調查市場實際成交及銀行評估價，綜合分析、測算形成的。銀行將以官方參考價作為發(fā)放貸款的重要參考，可以在這個基礎上有所浮動，但太過離譜則可能觸發(fā)約談，并對此承擔責任。此外，參考價也將會跟隨市場變動進行更新。深圳最早響應住房指導價的是光大銀行深圳分行。很快，越來越多的深圳銀行加入這個隊伍，有銀行是正式發(fā)文，有銀行則是口頭通知。建行深圳分行明確根據住建局發(fā)布的二手住房成交參考價格作為按揭貸款的參考依據，自2月23日起開始執(zhí)行。幾乎同時，農行深圳分行也表示，新政下發(fā)前的二手房貸款按原有制度執(zhí)行，新政實施后該行以深圳住建局發(fā)布的指導價為貸款發(fā)放的重要參考，具體細則正在研究制定中。很快，四大行深圳分行都響應了政府指導價。2月底，總部位于深圳的深圳農商行也做出了類似表態(tài)。房貸按指導價上浮15%指導價畢竟只是參考，銀行放貸需要基于市場實際情況，按道理應允許有一定的偏離度。這個偏離度到底可以有多大？曾有人在微博發(fā)布消息稱，二手樓按照指導價放款，可以上浮15%，即如果指導價10萬/平，可以按照11.5萬/平貸款。經營抵押貸款暫時按照原評估價。但上述消息并沒有得到銀行的確認，包括被點名的兩家銀行也未置可否。招商銀行深圳分行對證券時報記者表示，該行將嚴格執(zhí)行監(jiān)管要求。建設銀行深圳分行則表示，為貫徹落實“房住不炒”，促進深圳市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展，該行將二手房成交參考價格作為個人再交易貸款發(fā)放的重要參考依據，具體實施細則還在進一步研究和完善中。多地嚴查經營貸違規(guī)流入樓市2020年以來，政府鼓勵銀行對小微企業(yè)主發(fā)放房貸，讓部分人看到了鉆政策漏洞的機會。相比住房按揭貸款，經營貸價格更便宜且有額度，于是有購房者想出辦法，先借錢全款買房，再以住房為抵押，向銀行套取經營貸拿來還買房的貸款。監(jiān)測到這個動向，去年以來，多地監(jiān)管部門發(fā)文，嚴查經營貸違規(guī)進入樓市。據證券時報記者了解，深圳部分銀行對申請住房按揭貸款的個人，半年內再申請經營貸，銀行將不予批準，6個月后根據實際情況授信。上海地區(qū)銀行對消費貸、經營貸展開自查追溯期，也接近6個月。今年1月底，上海銀保監(jiān)局印發(fā)《關于進一步加強個人住房信貸管理工作的通知》，要求各商業(yè)銀行對2020年6月份以來發(fā)放的消費類貸款、經營性貸款以及個人住房貸款進行全面自查，禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費類貸款、經營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產領域。北京銀保監(jiān)局2月20日在官網上表示，針對北京房地產市場出現的一些投機炒房苗頭，金融管理部門主動出擊密集亮劍，嚴密防范信貸資金違規(guī)流入房地產市場。稍早一段時間，廣東銀保監(jiān)局通過窗口指導、監(jiān)管提示約談等方式，部署全轄區(qū)銀行機構開展快速自查，全面摸排有關情況，針對違規(guī)問題立查立改，嚴格規(guī)范與中介機構的業(yè)務合作，及時堵塞業(yè)務管理漏洞、完善產品服務流程。

一、民法典中個人房產抵押借款到期未還怎么處理民法典規(guī)定，個人抵押房屋后，借款到期后不還的，構成合同違約。抵押權人可以行使抵押權，通過拍賣、變賣房屋清償債務?！吨腥A人民共和國民法典》第四百一十條 【抵押權的實現】債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現抵押權的情形，抵押權人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產折價或者以拍賣、變賣該抵押財產所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權人利益的，其他債權人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權人與抵押人未就抵押權實現方式達成協(xié)議的，抵押權人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產。抵押財產折價或者變賣的，應當參照市場價格。二、房產抵押合同生效條件有哪些1、房地產抵押合同是從合同，房地產抵押合同生效的前提是所擔保的主債合同生效。2、房地產抵押合同是民事法律行為，它發(fā)生效力的前提是它不違背相關的法律規(guī)定，是有效的民事法律行為。3、房地產抵押合同，自辦理抵押物登記之日起生效。但是值得注意的是實踐當中僅移交房地產權利證書的，一般不會使房地產抵押合同生效。但是，如果當事人辦理抵押物登記手續(xù)時，因登記部門的原因致使其無法辦理抵押登記的，抵押人向債權人交付權利憑證的，可以認定債權人對該財產有優(yōu)先受償權。也即可以認定房地產抵押合同有效，只是不能對抗第三人。

近日，北上廣深等一線城市相繼嚴查經營貸、消費貸違規(guī)流入樓市現象，多家銀行要求違規(guī)者提前還本付息。這是繼“三道紅線”以及房地產貸款集中度管理制度后，金融監(jiān)管部門落實“房住不炒”政策的再一重要舉措。今年以來，各地相繼出臺房地產健康發(fā)展調控政策，增加供應調控需求，加強監(jiān)管。特別是在銀行信貸資金整體較寬裕的環(huán)境下，堵住了經營貸等信貸資金違規(guī)進入樓市的渠道，有效抑制樓市非理性發(fā)展。何為經營貸？經營貸顧是以中小企業(yè)主或個體工商戶為服務對象的融資產品，借款人可以通過房產抵押等擔保方式獲得銀行貸款，貸款資金用于其企業(yè)或個體戶的經營需要。國家為支持實體經濟，幫助企業(yè)解決融資難等問題，特別是疫情發(fā)生以來，實體經濟遭受到重創(chuàng)，資金流轉出現困難，為幫助企業(yè)解決難題，國家下放了不少資金用于扶持企業(yè)發(fā)展。據悉，這類資金一般利率較低，年限也相對較長。經營貸初衷是好的，但卻被部分購房者鉆了空子。部分經營貸利率低至3.6%-3.8%，遠遠低于同期的房貸利率。根據融360大數據研究院發(fā)布的2021年3月份中國房貸市場報告，全國重點城市的房貸利率整體水平進一步上漲。2021年3月份，全國首套房貸款平均利率為5.28%；二套房貸款平均利率為5.57%。除了利率低外，辦理程序簡單也成為經營貸流入樓市的重要原因。記者了解到，只需注冊一個公司，公司法人利用企業(yè)營業(yè)執(zhí)照同時將房產抵押，就可辦理經營貸，經營貸款項即打入三方賬戶，客戶在三方見證下進行提現用于購房。值得一提的是，即使名下沒有注冊公司，中介仍有辦法幫助辦理經營貸?！澳壳?，全國樓市的運行態(tài)勢和2015年、2016年類似，從深滬一線城市，蔓延到廣州、北京以及其他熱點二線城市，都市圈的熱度明顯回升。不控制做經營貸的資金流向將可能助推模式新一輪泡沫的攀升。嚴打經營貸和資金違規(guī)流入房地產市場，將是今年房地產調控的主要工作，這關系到今年的樓市能否穩(wěn)定下來?！睆V東省住房政策研究中心首席研究李宇嘉表示。各地相關部門相繼“亮劍”北京銀保監(jiān)局、人民銀行營業(yè)管理部2月10日聯(lián)合印發(fā)《關于加強個人經營性貸款管理防范信貸資金違規(guī)流入房地產市場的通知》（以下簡稱《通知》），旨在圍堵個人經營性貸款資金被違規(guī)挪用至房地產市場的行為?！锻ㄖ芬筱y行加強對第三方機構合作貸款業(yè)務的合規(guī)管理力度，此外，針對長期以來信貸資金違規(guī)流入房地產市場等亂象中借款人違規(guī)成本過低、守信意識不強的問題，《通知》強調完善合同約束機制，要求銀行簽訂個人經營性貸款合同時，應設定針對信貸資金違規(guī)流入房地產市場等各類不誠信行為的約束性或懲罰性條款，并充分提示借款人。3月3日，杭州市發(fā)布《關于進一步規(guī)范房地產市場秩序的通知》，新政同樣提出嚴格防范經營貸、消費貸違規(guī)流入房地產市場。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄對記者表示，杭州此次新政重點提及此項內容，有利于減少投機炒房行為，對于房地產市場的降溫起到一定作用，同時也呼應了此前央行出臺的房地產貸款集中度管理制度，對于資金違規(guī)流入房地產加強監(jiān)管，體現了政府對于促使資金脫虛向實的決心。3月19日，北京市銀行業(yè)協(xié)會向各會員銀行發(fā)出《關于進一步加強個人信貸業(yè)務管理工作的倡議書》（以下簡稱《倡議書》）?！冻h書》主要從完善貸款合同約束懲戒條款、規(guī)范中介機構管理、防范輿情聲譽風險和加強金融消費者教育等方面向會員銀行提出倡議，防范套取銀行信貸資金以及挪用個人經營性貸款進入房地產市場的行為。北京市銀行業(yè)協(xié)會表示，近期北京房地產市場出現了一些投機炒房苗頭，金融監(jiān)管部門主動出擊、密集亮劍，嚴密防范信貸資金違規(guī)流入房地產市場。《倡議書》的發(fā)出主要是為配合《通知》落實執(zhí)行以及監(jiān)管部門近期開展的個人信貸業(yè)務專項整治工作。有效抑制樓市過熱自監(jiān)管部門要求商業(yè)銀行嚴查經營貸，據統(tǒng)計，廣州銀保監(jiān)局涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額約為2.77億元，目前以責令銀行限期整改并對有關部門進行處罰；深圳通報顯示，已責令銀行提前收回21筆、5180萬元涉嫌違規(guī)貸款，叫停風險隱患較大的業(yè)務，處罰金額合計575萬元。除此之外，金融機構等還要求自查，及時發(fā)現問題、解決問題，嚴厲打擊房地產市場違法違規(guī)行為。“監(jiān)管部門對經營貸、消費貸流入樓市嚴查，體現了對房地產金融的強管控信號，”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示，此舉將有效降低違規(guī)炒房者操作空間，讓貸款回歸本質，抑制樓市非理性發(fā)展。據國家統(tǒng)計局顯示，2月份70城新建商品住宅房價指數來看，一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，漲幅比上月回落0.1個百分點。其中，北京價格較上月擴大0.2個百分點；深圳較上月回落0.2個百分點，主要是原因是深圳1月份以來不斷加碼調控為樓市降溫，市場熱度有所回落。二線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.4%，漲幅與上月相同。業(yè)內專家對此表示，整體來看，2月份受到多地政府“就地過年”號召以及多數售樓處春節(jié)期間“不打烊”影響，加之政策下的恐慌情緒蔓延，熱點城市市場熱度走高，但是隨著多城加碼調控，信貸政策收緊等影響下，后期市場熱度或將逐漸回落，房價漲幅或將收窄。

民生證券研報認為，此輪調控的背景是，去年疫情影響下政策邊際放松和房地產市場迅速恢復，因此調控措施為彌補政策漏洞、抑制投機、供給端持續(xù)發(fā)力。值得注意的是，本輪調控中，除常規(guī)調控外，金融監(jiān)管等舉措成為重點，“全方位”加碼的態(tài)勢已經愈發(fā)明顯。嚴查經營貸資金流入樓市去年12月底，央行與銀保監(jiān)會宣布建立銀行業(yè)金融機構集中度管理制度，對房地產貸款和個人住房貸款占比上線分成五檔管理。這項制度的建立，就此拉開了樓市金融監(jiān)管的帷幕。今年1月，監(jiān)管部門對廣州各家銀行新增個人住房貸款占比進行嚴格限制。在這一新要求的影響下，房貸批貸速度明顯慢了下來，令市場交易有所放緩。不過，金融監(jiān)管的重點，更在于對經營貸資金違規(guī)流入樓市的嚴防死守。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，通過“過橋融資——全款買房——套取經營貸——還掉過橋融資”可多次套利，房產增值就能把增值部分套出來，循環(huán)往復。這令“房住不炒”的頂層架構被變現削弱，也對中小企業(yè)生產經營形成“擠出效應”。中原地產首席分析師張大偉指出，由于經營貸適合投資購房且基本集中在改善和高端住房，所以這一輪樓市火熱明顯從中高端市場開始。此前，國內多地監(jiān)管層已經發(fā)文要求嚴查經營貸、消費貸流入樓市，對于會不會真下狠手，外界看法不一，但最終廣東動了真格。3月16日，廣東銀保監(jiān)局披露，轄內（不含深圳）銀行機構已完成個人經營性貸款自查的銀行網點共4501個，排查個人經營性貸款5678億元、個人消費貸款2165億元，發(fā)現涉嫌違規(guī)流入房地產市場的問題貸款金額2.77億元共920戶，其中廣州地區(qū)為1.47億元共305戶。銀行機構采取了終止額度、一次性全額結清、分期提前還款等整改措施。張大偉認為，針對一些短期內用新房證以及新企業(yè)注冊就套取經營貸的行為，最近的打壓非常有力，能夠一定程度上抑制整個樓市非理性、不健康的發(fā)展。調控措施更加全面在采取金融監(jiān)管，嚴厲打擊經營貸違規(guī)進入樓市外，在廣東省內，深圳、東莞等地的限購類措施同樣在加碼。為應對一、二手房價倒掛嚴重滋生的搶房、代持炒房等行為，深圳2月發(fā)布二手房成交參考價格發(fā)布機制。貝殼研究院在一份報告中指出，成交參考價出爐后，深圳日均新增房源掛牌量和均價保持了1月的水平，在成交不活躍、市場不明朗的前提下，買賣雙方都持觀望態(tài)度，改善型購房客戶有所減少。另外，深圳幾天前還悄然發(fā)布一份文件，對1月23日嚴查購房資格和打擊違規(guī)行為的新規(guī)進行政策解讀，指出要對弄虛作假等情況將進行聯(lián)合懲戒，違法者移送公安機關處理。緊鄰深圳的東莞在2月27日凌晨加碼調控，要求新入戶居民購買首套房需同時滿足落戶滿半年和連續(xù)繳納社保滿半年，二套房社保由兩年改為三年，且首套未結清時二套房首付不低于50%。另外，離婚兩年內買房者將按照離婚前家庭房屋套數計算，以企業(yè)名義在東莞購房，也需要注冊滿兩年。如果說深圳、廣州此前樓市過熱態(tài)勢較為明顯，那么東莞的限購升級則讓外界注意到此地樓市先前的一路上行。易居研究院的一份統(tǒng)計數據顯示，從去年1月到今年1月，東莞二手房成交均價從15179元/平方米逐步上升至17308元/平方米，2月一度回調，但仍有16087元/平方米。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，東莞對于企業(yè)端的限購有助于打擊各類以企業(yè)名義炒房的現象，各類新規(guī)對于東莞房地產市場的穩(wěn)定會有利好。潛移默化影響樓市今年全國兩會的政府工作報告中再度強調，堅持“房住不炒”的定位，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期?？v觀近三個月來的調控措施會發(fā)現，本輪樓市政策收緊，特別是在金融監(jiān)管層面的舉措，打擊的目標正是炒房及衍生的違法違規(guī)行為，各類調控政策也在圍繞“房住不炒”落地。除了金融監(jiān)管和限購措施外，廣州、深圳還被列入土地出讓“兩集中”的試點城市。目前兩地尚未公開具體實施細則，嚴躍進認為，“兩集中”讓土地密集供應，實際上形成了土地市場的“博覽會”，對各家房企來說拿地機會相對多，有助于控制低價。越秀地產董事長、執(zhí)行董事林昭遠在2020年業(yè)績發(fā)布會上也表示，集中供地對公司整體有利?！巴恋睾徒鹑诘拈L效機制正在建立，”李宇嘉表示，盡管中間有波折，但政策決心很大，且講求智慧，對樓市的影響潛移默化，潤物細無聲，這就是“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”。預計今年全國房地產投資仍保持一定韌性，而信貸環(huán)境大概率收緊可能會導致住房需求更加理性釋放，預計銷售面積會小幅下降。

房屋最近又出現在新聞中，不是因為價格，而是因為商業(yè)貸款?？諝す镜乃姓咦罱l(fā)現，他們可以以一個很好的價格出售之前不想要的業(yè)務，這是怎么回事?房屋最近又出現在新聞中，不是因為價格，而是因為商業(yè)貸款?？諝す镜乃姓咦罱l(fā)現，他們可以以一個很好的價格出售之前不想要的業(yè)務，這是怎么回事?今年2月，深圳出臺了一項針對中小企業(yè)經營困難的補貼措施。這些企業(yè)可以通過降低利率或降低費用來獲得貸款補貼，從而幫助自己的企業(yè)完善資金鏈。把租戶和中間人一起炒了用于幫助小企業(yè)的資金現在正流入房地產市場，推高了當地價格，使一些小企業(yè)無法獲得貸款。這也引發(fā)了一些問題，因為申請商業(yè)貸款在銀行是一個受到嚴格控制的過程。申請下來的經營貸款，中介先將其存入別人的賬戶，再收取一定的手續(xù)費，最后幫助炒房房客取錢。投機租戶評價在中國人的傳統(tǒng)意識中，有買地的習慣。不用說，一個人似乎只有有了房子才能有根，而住在別人的房子里總是會有一種漂泊感。因此，沒有房子是無法忍受的。在此基礎上，囤積就成了一種“習慣”。我們知道，在過去的十年左右，房地產市場出現了牛市，以前不為人知的房價突然變得遙不可及。房子的投資價值出現了，每個人都看到了買房子賺錢，可以讓自己的財富增長爆炸式增長。于是他們開始倒賣房子，產生了連鎖反應。在過去20年的中國房地產市場上，無數的購房者的財富翻了一番，而那些沒有或沒有房子的人卻被遠遠地拋在了后面。正是房地產市場的長期牛市導致中國形成了“房價一直在上漲的信念”，因此他們多年來一直在投資房地產，努力實現財富的增長。房地產的快速發(fā)展形成了一條有利可圖的產業(yè)鏈。商人依靠自己敏銳的嗅覺來尋找機會和空間，獲取高額利潤。如:“投機集團”的流動浮出水面。使政府的宏觀調控、市場監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)。必須出臺更多政策來調控房地產市場。促進房地產市場軟著陸。房地產的快速發(fā)展形成了一條有利可圖的產業(yè)鏈。商人依靠自己敏銳的嗅覺來尋找機會和空間，獲取高額利潤。如:“投機集團”的流動浮出水面。使政府的宏觀調控、市場監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)。必須出臺更多政策來調控房地產市場。促進房地產市場軟著陸。房地產的快速發(fā)展形成了一條有利可圖的產業(yè)鏈。商人依靠自己敏銳的嗅覺來尋找機會和空間，獲取高額利潤。如:“投機集團”的流動浮出水面。使政府的宏觀調控、市場監(jiān)管面臨挑戰(zhàn)。必須出臺更多政策來調控房地產市場。促進房地產市場軟著陸。房地產是世界上重要的資產配置方式，當然在中國也是如此。當金錢充裕時，投資和對抗通貨膨脹是很自然的事。房地產，作為一種對抗通貨膨脹的常用手段，現在正被投資。目前，經過幾年的調控，很多城市的房價都出現了回落，人們對房價的“信念”也發(fā)生了變化。中國人深受傳統(tǒng)觀念的影響。在封建社會，購買土地和財產是很普遍的。當你有錢的時候，買土地和房子是一種傳統(tǒng)。所以現在人們是一樣的。衡量一個人金錢的標準是他是否有房子，他有多少公寓。對于現代人來說，財產也是衡量財富的一種方式。個人需求的持續(xù)增長,擁有第一個房子后,與家庭成員的增加,方便孩子上學,退休等等,他們買了一個大的房子,學區(qū)的房子和一個海邊別墅,都是偽裝成炒飯的一員?？傊?，房地產投機是巨大利潤誘惑和個人財富需求的必然結果。